211,840,000원
서울서부지방법원 2026타경50137. 은평구 응암동 더프라임 5층 503호, 전용 27.33㎡의 다세대주택입니다. 소유자 조석훈은 2022.03.30 거래가 321,000,000원에 소유권을 취득했고, 김민지는 그보다 앞선 2022.03.28 주민등록, 2022.03.29 점유개시와 임대차계약을 갖춘 임차인입니다. 말소기준은 2023.06.09 동수원세무서의 압류이므로 김민지는 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.
보증금은 321,000,000원으로 현재 최저가 211,840,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 전체 부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 김민지의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.03.27 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 제5층 제503호 · 응암로9길 18-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 27.33㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2021.04.28 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.30 소유권 취득 · 거래가액 321,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 211,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 321,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 말소기준권리 | 2023.06.09 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 동수원세무서장 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 반전
2021.05.17 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 10,000,000원과 수협은행 신탁등기는 2022.03.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.09 압류이며, 김민지의 주민등록·점유·확정일자는 모두 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.12.26 접수됐지만, 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 앞선 주민등록과 점유 시점을 기준으로 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 전유부분 전부 · 주거 | 주민등록 2022.03.28 점유·계약 2022.03.29 확정일자 2022.03.02 | 321,000,000원 | 있음 말소기준보다 선순위 | 있음 배당요구 2023.12.26 | HUG 승계 실질 0원* |
매각물건명세서에 표시된 시보증은 별도의 임차인이 아니라 김민지 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 중복신고입니다. 보증금 321,000,000원을 두 번 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 김민지 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 김민지 보증금반환채권의 승계인입니다.
② 실질취득과 시세 — 가격 차이는 크지만 거래 시점이 오래됐다
확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 211,840,000원입니다. 동일 면적권 실거래 6건 평균은 322,833,333원, 최신 거래는 2022.03 · 321,000,000원이며 실질취득은 실거래 평균의 65.6%입니다. 숫자상 가격 차이는 크지만, 확인되는 거래가 2021.06부터 2022.03까지여서 현재 시세를 그대로 대표한다고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 27.33㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.10 | 26.77㎡ | 6 | 319,000,000원 |
| 2021.07 | 26.77㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2021.07 | 26.77㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 28.84㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2021.06 | 29.94㎡ | 4 | 347,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 322,833,333원 |
회차별 인수 구조 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 211,840,000원 | 112,925,760원 | 0원* | 211,840,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 169,472,000원 | 154,700,608원 | 0원* | 169,472,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 135,577,600원 | 188,120,486원 | 0원* | 135,577,600원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 룰상 인수액이 증가해 보증금 수준의 부담이 유지됩니다. 확약이 유효하게 적용될 경우에는 각 회차의 실질취득이 해당 최저가와 같아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,765,760원 |
| 1. 김민지 임차보증금 주택도시보증공사 승계 | 321,000,000원 | 208,074,240원 |
| 2. 강제경매 신청채권 주택도시보증공사 | 321,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 112,925,760원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 112,925,760원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.03.27 확약서가 적용되면 이 부족분에 대한 매수인 상대 청구를 포기하므로 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연서중학교 동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 새절역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층으로, 사용승인일은 2021.04.28입니다. 승강기·도시가스·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 각각 노폭 약 16미터 및 약 4미터의 현황 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 132.2㎡이며 공시지가는 4,850,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 14세대, 전용 27.33㎡의 소규모 다세대입니다. 동일 건물 경매 통계는 평균 1.8회 유찰·낙찰률 0.0%로, 매도 시 수요와 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.27 제출 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 승계 범위. 주택도시보증공사가 김민지 보증금반환채권 321,000,000원 전부를 승계했는지, 확약이 동일 채권 전액에 적용되는지 대조하세요.
- 임차권 말소. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 절차와 협조 주체를 확인하세요.
- 중복신고 주의. 김민지와 시보증의 보증금을 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명이고 시보증은 보증기관 승계 신고입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.30 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소·승계 여부와 관련 의무를 원문으로 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래의 최신 시점이 2022.03입니다. 인근 중개업소와 최근 매물·거래를 통해 현재 매매가를 별도로 확인하세요.
- 명도 상태. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 퇴거 여부와 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 최우선변제와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 최저가보다 확약서가 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 331,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 211,840,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 최저가만 보면 안 됩니다. 김민지의 보증금 321,000,000원은 최저가보다 크고 대항력도 있어, 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 전체 부담이 보증금 수준에서 유지되는 인수형입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 2026.03.27 확약서입니다. 확약의 효력과 적용 범위가 확인되면 룰상 미배당액 112,925,760원은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않아 인수 0원*, 실질취득 211,840,000원으로 평가할 수 있습니다. 과거 실거래 평균 322,833,333원과의 가격 차이는 크지만 최신 거래가 2022.03이고, 14세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 확약서 검증 → 임차권 말소 가능성 확인 → 현재 시세 조사 → 응찰가 결정입니다.
