춘천지방법원 2024타경31957. 평창군 대관령면 차항리 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 1층 소매점 등, 2·3층 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 사건 용도도 아파트가 아니라 기타 + 토지입니다. 말소기준권리는 2018.06.04. 강릉시수산업협동조합 근저당권 720,000,000원이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 큰 틀만 보면 말소기준은 선명합니다. 그러나 이 사건은 임차관계가 단순하지 않습니다. 현재 확인되는 임차인·점유관계인이 13명이고, 대부분은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 심보연은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정을 확정할 수 없습니다. 따라서 “배당표상 인수 0원”과 “현장·임차관계 확인 필요”를 동시에 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경31957 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 41-9, 41-18 제1동 · 강원특별자치도 평창군 대관령면 갈골길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 소매점 등 · 2,3층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 외벽 징크판넬·원목붙이기마감 등 |
| 소유자 | 이호선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,614,119,000원 / 553,643,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유예진 / 9,669,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 정보 | 토지면적 496.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 주거용지 · 지구단위계획구역 · 가축사육제한구역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 226,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.04.
말소기준은 을구 1번 강릉시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 공동담보목록 제2018-127호가 기재돼 있습니다. 이후의 강신화 근저당권 206,400,000원, 국민건강보험공단 압류, 유승호·하나카드 가압류, 유예진의 강제경매개시결정 및 강릉시수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 현황 — 13명, 심보연만 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심보연 | 본건 기호3번 중 1층 일부(102호) | 55,000,000원 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 2024.09.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이준희 | 본건 기호3번 중 2층 일부(205호) | 95,000,000원 | 2020.09.29 · 확정일자 미상 | 2024.09.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유원 | 미상 | 미상 | 2019.06.14 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승호 | 미상 | 미상 | 2021.05.27 · 확정일자 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현수민 | 미상 | 미상 | 2021.11.01 · 확정일자 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신미란 | 미상 | 미상 | 2024.03.15 · 확정일자 미상 | 2024.09.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤준영 | 미상 | 미상 | 2022.03.30 · 확정일자 미상 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문라영 | 미상 | 미상 | 2020.11.24 · 확정일자 미상 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김근호 | 미상 | 미상 | 2023.11.14 · 확정일자 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정락환 | 3층 5호(39㎡) | 1,000,000원 | 2020.07.15 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)맛사랑채사람들 대관령산채백반지점(대표자-송현정) | 본건 기호3번 중 1층 일부(152.12㎡) | 25,000,000원 | 2019.06.03 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고훈희 | 주거 | 미상 | 2024.07.30 · 2024.09.26 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 까지 | 주거 | 미상 | 2024.07.30 · 2024.07.30 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유관계인은 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이준희·정유원·유승호·현수민·신미란·윤준영·문라영·김근호·정락환· (주)맛사랑채사람들 대관령산채백반지점(대표자-송현정)·고훈희·까지는 전입신고가 2018.06.04. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 시세 판단은 별개
감정가는 1,614,119,000원, 현재 최저매각가는 553,643,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 판단을 해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 553,643,000원 | 545,706,570원 | 444,962,677원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 387,550,100원 | 381,324,399원 | 609,344,848원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 271,285,070원 | 266,687,079원 | 723,982,168원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 444,962,677원 → 609,344,848원 → 723,982,168원으로 커지지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 곧바로 매수인의 인수금액을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,936,430원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강릉시수산업협동조합 | 720,000,000원 | 545,706,570원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 강신화 | 206,400,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 유예진 | 9,669,204원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 유승호 | 23,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 강릉시수산업협동조합 | 9,669,204원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,930,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 990,669,247원, 총 배당액 545,706,570원, 미배당 444,962,677원. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대관령초등학교 남서측 인근이며, 부근은 농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용. 건물은 1층 소매점 등, 2·3층 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 일부 온수난방설비, 수세식 위생설비, 급수설비 등이 돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거용지·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 심보연 전입일 확인. 보증금 55,000,000원, 배당요구 2024.09.25.이나 전입신고일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 나머지 임차인 관계 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금 미상자가 다수이고 점유관계가 복수이므로 실제 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 유승호 관계 확인. 임차인 유승호와 가압류 채권자 유승호가 동일하게 기재돼 있어 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되며, 감정평가액과 최저매각가격에는 목록 3의 데크시설이 포함돼 있습니다.
- 지적경계 확인. 지적경계가 불분명하므로 실제 경계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 목록 5는 공부상 전이나 현황은 마당이고, 목록 4·5는 일부 구거입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4·5는 대관령면 사실조회회신서상 농지취득자격증명이 불요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 553,643,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 비교 실거래 없이 “시세보다 싸다”고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차·현장 확인이 먼저”
이 물건의 장점은 말소기준이 분명하고, 매각물건명세서와 배당 시뮬레이션 모두 매수인 인수 0원을 가리킨다는 점입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 부족합니다. 임차인 13명 가운데 심보연은 전입일이 없어 대항력 가능·미상이고, 다수의 점유관계가 함께 존재합니다.
가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 3회 유찰 후 553,643,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 일괄매각, 제시외 건물, 지적경계 불분명, 목록 5의 공부·현황 차이, 일부 구거까지 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 등기 구조는 정리돼 있으나, 임차·경계·현황 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
