서울중앙지방법원 2025타경102483. 대방동 명성하우스5차 4층 402호, 전용면적 기준 비교대상 면적 29.38㎡의 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 신연아는 임대차계약일자 2021.07.13, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.08.09이고, 보증금은 340,000,000원입니다. 경매의 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정일 2025.03.24보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인이 인수합니다.
등기부에 과거 관악신용협동조합 근저당권이 있었지만 2021.08.09 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 그 근저당을 현재의 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다. 이 사건에서 계산된 기준은 2025.03.24 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 신연아의 대항력 있는 임차권은 매각으로 깨끗하게 사라지는 권리가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 구조라서, 최저가가 계속 내려가더라도 실질취득비용은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 68-35 명성하우스5차 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2021.01.12 |
| 소유자 | 원영숙 · 2021.05.31 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 61,237,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 371,745,753원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 신연아 1명입니다. 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 2023.08.22 접수됐고, 임차보증금은 340,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자는 모두 2021.08.09로, 2025.03.24 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 61,237,000원에서는 집행비용을 제외한 59,734,734원만 배당되고 280,265,266원이 부족합니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권은 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신연아 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 2021.08.09 / 2021.08.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 280,265,266원 예상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
명성하우스5차는 16세대, 사용승인일 2021.01.12의 소규모 집합건물입니다. 비교 가능한 실거래 전체 평균은 427,555,555원이지만, 과거 635,000,000원 거래 등이 섞여 있어 현재 가격 판단에는 전체 평균을 우선하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 320,000,000원, 최신 거래 역시 2026.08 320,000,000원이며, 최근 가격은 과거 대비 -27.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.01㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 29.94㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.06 | 27.47㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2022.06 | 27.47㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2021.09 | 27.70㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2021.08 | 29.38㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 29.38㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2021.07 | 27.70㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 27.96㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.01㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
최저가 61,237,000원은 최근 12개월 평균의 19.1%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 약 341,502,266원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 320,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 61,237,000원이 아니라 약 341,502,266원이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,266원 |
| 1. 임차인 신연아 보증금 | 340,000,000원 | 59,734,734원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 371,745,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 신연아는 59,734,734원을 배당받고, 보증금 부족분 280,265,266원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 371,745,753원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 17% | 61,237,000원 | 280,265,266원 | 341,502,266원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 13% | 48,989,600원 | 292,292,213원 | 341,281,813원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 11% | 39,191,680원 | 301,913,770원 | 341,105,450원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 9회 유찰 시 매각가는 48,989,600원으로 더 낮아지지만 인수액이 292,292,213원으로 커지고, 10회 유찰 시에는 매각가 39,191,680원에 인수액 301,913,770원이 붙습니다. 결과적으로 실질취득은 모두 약 341,000,000원 전후입니다. 유찰이 더 진행된다고 실질취득가격이 매각가만큼 내려가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 서울영화초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북측·동측으로 노폭 약 15미터·8미터·3미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차장·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·접함으로 확인됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 낙찰가만 자금으로 잡으면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수액은 280,265,266원입니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 회차 실질취득 약 341,502,266원을 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차권등기와 배당결과 확인. 신연아 보증금 340,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 승계액도 변동합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -27.4%이므로 과거 전체 평균 427,555,555원을 현재 시세의 중심값처럼 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 소규모 물건 환금성 확인. 16세대이고 경매 평균 유찰 7.2회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 재매각·임대 출구를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 61,237,000원”보다 “실질취득 약 341,502,266원”이 중요하다
이 사건은 8회 유찰로 최저매각가가 61,237,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 반영하면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 대항력 있는 임차인 신연아의 보증금 340,000,000원 중 현재 예상 미배당액 280,265,266원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 약 341,502,266원입니다. 유찰이 추가돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나 실질취득비용은 약 341,000,000원 전후로 거의 고정됩니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 320,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -27.4%입니다. 전체 평균 427,555,555원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 현재 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다. 여기에 사건 자체의 8회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 7.2회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함한 실질취득비용”으로 판단해야 하는 사건입니다.
