서울중앙지방법원 2025타경102483. 동작구 대방동 명성하우스5차 4층 402호, 감정평가상 공동주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 현재 소유자는 원영숙이고, 2021.08.09 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 365,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 76,546,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 320,000,000원의 23.9% 수준입니다. 하지만 이 사건은 최저가와 실제 취득비용이 완전히 다른 대항력 임차인 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어나므로 총부담은 보증금 340,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 68-35 명성하우스5차 4층 402호 · 도로명 서울특별시 동작구 등용로 80 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설 · 전용 29.38㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2021.01.12 · 철근콘크리트구조 · 엘리베이터·주차장·난방·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 원영숙 (2021.08.09 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 76,546,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 371,745,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차보증금’이 본체
과거 관악신용협동조합의 근저당권은 2021.01.21 설정됐으나 2021.08.09 일부포기로 등기상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.24 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 신연아는 그보다 훨씬 앞선 2021.08.09 전입·점유·확정일자를 갖고 있어 대항력이 인정되고, 임차권등기도 2023.08.22 마쳤습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신연아 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.09 | 2021.08.09 | 340,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
신연아는 2021.08.09 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 했습니다. 따라서 매각대금에서 우선 배당을 받되, 전액 회수하지 못하면 남은 금액은 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,777,828원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 74,768,172원이 배당되고, 나머지 265,231,828원이 인수되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 7,654만원이 아니라 실질취득 약 3.42억
명성하우스5차는 16세대 규모이고, 대상 면적은 29.38㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 427,555,555원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.08 전용 29.01㎡·5층 320,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.01㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 29.94㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.06 | 27.47㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2022.06 | 27.47㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2021.09 | 27.70㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2021.08 | 29.38㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 29.38㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2021.07 | 27.70㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 27.96㎡ | 6 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 320,000,000원 |
현재 회차의 실질취득액 341,777,828원은 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원의 약 106.8%입니다. 즉 최근 시세보다 약 21,777,828원 높은 부담입니다. 더구나 최근 가격은 과거 거래 대비 -27.4% 흐름으로 나타납니다. 전체 평균 427,555,555원만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이는 2022년 635,000,000원 거래 등 과거 고가 사례의 영향을 받으므로 현재 가격 메리트 판단의 근거로 삼기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,777,828원 |
| 1. 임차인 신연아 보증금 | 340,000,000원 | 74,768,172원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 371,745,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차인 보증금 340,000,000원 중 74,768,172원만 배당되고 265,231,828원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 371,745,753원은 예상배당 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정된 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영화초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.01.12 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·주차장·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 북측 약 8미터, 동측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 7,710,000원/㎡입니다.
- 환금성. 명성하우스5차는 16세대 규모이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 76,546,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 265,231,828원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 신연아가 실제 배당으로 얼마를 수령하는지에 따라 매수인 인수액이 정해집니다. 보증금 전액 회수 여부가 핵심입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 8회·9회 유찰 시 최저가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 증가해 총부담은 약 3.41억대에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 427,555,555원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원과 -27.4% 가격 추세를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모와 7회 유찰 이력을 감안해 향후 매도 시 거래 속도와 가격 협상력을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표와 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “76,546,000원짜리 물건”이 아니라 “약 341,777,828원짜리 취득”
이 사건에서 가장 위험한 오판은 7회 유찰된 최저가만 보는 것입니다. 신연아의 보증금 340,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자와 임차권등기로 보호되고, 현재 배당 가정상 265,231,828원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득원가는 341,777,828원입니다.
그런데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 320,000,000원이고, 최근 가격 흐름도 -27.4%입니다. 실질취득가가 최근 시세의 약 106.8%인 데다 7회 유찰, 16세대 다세대의 환금성 부담까지 겹칩니다. 권리관계는 읽을 수 있지만 가격 구조가 불리한 사건으로, 최저가 할인율만으로 매력을 판단해서는 안 되는 대표적인 대항력 임차인 인수형입니다.
