최저가는 1.20억이지만, 실질취득은 3.42억 — 대항력 임차인 보증금이 가격을 고정한다

서울중앙지방법원 2025타경102483. 동작구 대방동 명성하우스5차 4층 402호, 전용 29.38㎡의 단지형다세대주택입니다. 감정가 365,000,000원이 다섯 차례 유찰돼 최저매각가가 119,603,000원까지 낮아졌지만, 권리분석의 중심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 신연아는 2021.08.09 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023.08.22 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 부족액을 인수하는 권리로 기재되어 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,474,442원을 먼저 제외한 117,128,558원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 잔액 222,871,442원은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어가므로, 경제적 취득비용은 119,603,000원 + 222,871,442원 = 342,474,442원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 증가하기 때문에 총부담은 보증금 340,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 부족액이 매수인에게 남는다

2021.01.21 관악신용협동조합 명의의 채권최고액 4,572,000,000원 공동담보 근저당권이 설정됐지만, 2021.08.09 같은 근저당권에 대해 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 이어집니다. 따라서 채권최고액 숫자만 보고 이 호수가 45.72억원을 인수한다고 해석해서는 안 되며, 입찰 전 공동담보목록과 말소 범위를 원본에서 대조해야 합니다.

현재 권리분석상 말소기준은 2025.03.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인 신연아의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 실제 임차인은 1명이며, 신연아는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 보증금 340,000,000원을 가진 임차인으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자입니다.

② 실질취득과 시세 — 최저가가 아닌 3.42억으로 비교해야 한다

같은 건물의 실거래 기록은 8건이며 거래가는 345,000,000원부터 635,000,000원까지 분포합니다. 평균은 441,000,000원이지만, 면적과 층에 차이가 있고 635,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 이 물건과 가장 직접적으로 비교할 수 있는 거래는 2025.02 전용 29.94㎡·4층 370,000,000원과, 전용 29.38㎡가 거래된 2021.08의 355,000,000원·358,000,000원입니다.

현재 실질취득액 342,474,442원은 전체 실거래 평균의 77.7%입니다. 하지만 최근 동일 4층·유사면적 거래 370,000,000원과 비교하면 92.6%이며 차액은 27,525,558원입니다. 전용 29.38㎡의 2021년 거래 355,000,000원·358,000,000원과 비교하면 가격 여유는 각각 12,525,558원·15,525,558원에 불과합니다. 취득 관련 부대비용과 명도, 내부 상태를 고려하면 안전마진이 크다고 보기 어렵습니다.

회차별 차이는 집행비용 추정액 변화에서 발생합니다. 경제적 부담의 중심은 보증금 340,000,000원이며, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,603,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 관악신용협동조합과 주택도시보증공사의 미배당 채권 자체를 매수인이 부담하는 것은 아니며, 매수인에게 남는 금액은 대항력 임차인의 보증금 부족액 222,871,442원입니다. 당해세·최우선변제 등은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택인 단지형다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 주위환경. 서울영화초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.01.12 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·난방·주차장·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 서측·북측·동측으로 약 15m·8m·3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 ㎡당 7,710,000원입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5회입니다. 아파트형 대단지보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 119,603,000원 낙찰가와 222,871,442원 인수를 합친 342,474,442원이 비교 기준입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 실질취득 342,122,283원, 7회 유찰 시 341,777,827원으로 총부담은 거의 변하지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 임차인의 전입·점유 유지 여부, 배당요구, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
• 근저당 말소 범위 확인. 2021.01.21 공동담보 근저당과 2021.08.09 일부포기 말소등기의 대상 및 공동담보목록을 원본에서 확인해야 합니다.
• 명도 관계 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자와 실제 이용 상태를 현장에서 확인하고, 인도 일정과 추가 비용을 반영해야 합니다.
• 시세 기준 보수화. 전체 평균 441,000,000원보다 최근 4층·유사면적 거래 370,000,000원과 동일면적 355,000,000원·358,000,000원을 우선 비교하는 편이 안전합니다.
• 내부 상태·관리비 확인. 내부 수리비, 공용부분 관리비 체납, 근린생활시설 혼재에 따른 이용·환금성 차이를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.20억 낙찰”이 아니라 “3.42억 취득”

이 물건은 다섯 차례 유찰돼 최저가가 119,603,000원까지 떨어졌지만, 가격 구조는 일반적인 유찰 물건과 다릅니다. 임차인 신연아의 보증금 340,000,000원이 낙찰가보다 크고, 미배당액을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차 실질취득액은 342,474,442원입니다. 다음 회차로 넘어가도 총부담은 약 3.42억원으로 거의 고정됩니다.

실질취득액은 최근 4층 유사면적 거래 370,000,000원보다 낮지만, 동일면적 과거 거래와의 차이는 12,525,558원~15,525,558원에 불과합니다. 여기에 5회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 대항력 임차인의 보증금 인수와 명도 확인 부담을 함께 반영해야 합니다. 결론은 “최저가는 파격적이지만 실질가격은 시세에 가깝다”입니다. 최저가 할인율이 아니라 인수액을 포함한 3.42억원을 기준으로 수익성과 안전마진을 계산해야 합니다.