춘천지방법원 2024타경33410. 평창군 진부면 송정리 1359, 도로명주소 앞골길 10-30의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정요항표상 건물 이용상태는 주택이며, 토지는 지목이 전이고 면적은 8,729㎡입니다. 현재 최저매각가는 457,825,000원으로 감정가 2,724,009,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 수치일 뿐, 실거래 시세보다 저렴하다는 의미로 볼 수는 없습니다.
권리의 기준점은 2012.06.20 설정된 평창영월정선축산업협동조합 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 감정요항표의 임대관계는 미상이므로, 점유·사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33410 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 진부면 앞골길 10-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정요항표상 주택 |
| 토지 | 8,729㎡ · 지목 전 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 2,724,009,000원 / 457,825,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평창영월정선축산업협동조합 / 1,131,119,592원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2012.06.20의 평창영월정선축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 780,000,000원이고 2016.04.22 변경계약으로 채권최고액 1,430,000,000원이 기록되어 있습니다. 2012.07.03 김기옥 명의 근저당권 60,000,000원은 2019.02.12 해지로 이미 말소됐고, 2020.04.16 국 명의 압류 역시 2020.06.15 해제로 말소됐습니다. 2024.11.28의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 판단과는 별개
현재 회차 최저매각가는 457,825,000원으로 감정가 2,724,009,000원의 16.81%입니다. 이미 5회 유찰된 결과입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 457,825,000원 | 16.81% | 329,153,250원 |
| 6회 유찰 시 | 320,477,500원 | 11.76% | 464,809,185원 |
| 7회 유찰 시 | 224,334,250원 | 8.24% | 559,606,430원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 배당 부족액 자체가 매수인에게 그대로 넘어가는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 457,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,978,250원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평창영월정선축산업협동조합 | 780,000,000원 | 450,846,750원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 근저당권 채권액 780,000,000원 중 450,846,750원이 배당되고, 329,153,250원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 1,131,119,592원이며, 배당 시나리오는 채권액 780,000,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 현황·토지 리스크 — 권리보다 물건 자체 확인이 중요
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각됩니다.
- 지적경계. 지적경계가 불분명한 것으로 명시되어 있습니다.
- 건물 현황. 공부상 “시멘트 벽돌조 아스팔트슁글지붕 단층주택”이나 현황은 “시멘트 벽돌조 함석지붕 단층주택”으로 보입니다.
- 토지 현황. 목록상 지목은 전이나 현황은 일부 건물부지·마당·도로로 이용되고 있습니다.
- 농지취득자격증명. 진부면 사실조회회신서에 따라 불필요한 것으로 기재되어 있습니다.
- 접근. 북동측으로 접근 가능한 도로가 있으며, 감정요항표상 차량 접근 가능·교통여건 보통으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진부역 북측 인근으로 주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 단층 구조이며 외벽은 벽돌쌓기마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 2중창입니다.
- 설비. 위생설비 등이 구비되어 있으나 이용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·자연녹지지역에 걸쳐 있고 소로2류·중로3류에 저촉됩니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 176,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적경계 확인. 경계가 불분명한 만큼 현황측량 또는 경계 확인 없이 사용 가능 면적을 단정하지 마세요.
- 건물 현황 대조. 공부상 지붕과 현황 지붕이 다르므로 건축물 현황과 실제 상태를 확인하세요.
- 토지 이용 확인. 지목 전이지만 일부가 건물부지·마당·도로로 사용 중이므로 실제 이용범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계 미상이므로 현재 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 설비 확인. 위생설비 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 16.81%이지만 실거래 시세와 동일한 개념이 아니므로 별도의 현장·시장 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있어 권리 인수 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 물건 자체는 8,729㎡의 토지와 주택을 함께 다루며, 5회 유찰, 지적경계 불분명, 공부와 현황의 지붕 차이, 지목 전과 실제 이용상태의 차이, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 낙폭이 아니라 실제 경계·이용상태·점유·설비와 시장가격을 얼마만큼 정확히 검증하느냐에 있습니다.
