춘천지방법원 2024타경33571. 평창군 봉평면 무이리의 지상 3층 집합건물 중 2층 205호로, 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 숙박시설입니다. 소유자 김원님은 2016년 11월 21일 거래가액 69,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 정정옥 명의 근저당권 채권최고액 325,000,000원이며, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 먼저 존재했던 순천농업협동조합의 2009년 근저당권 채권최고액 180,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석은 2016년 정정옥 근저당권을 기준으로 하면 됩니다. 다만 권리 인수가 없다는 점과 물건을 정상적으로 사용하거나 되팔기 쉽다는 점은 별개의 문제입니다. 이 사건은 가격보다 숙박시설의 수요, 내부 상태, 장기 체납 관리비를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경33571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 봉평면 안흥동1길 47, 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 3층 건물 중 제2층 제205호 |
| 소유자 | 김원님 (2016.11.21. 거래가액 69,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 8,706,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 89,897,143원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 춘천지방법원 평창등기소 · 2026.07.30. |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 배당 부족은 크다
말소기준은 2016년 11월 21일 정정옥 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사혜림가스 근저당권 48,000,000원, 평창군수 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 12월 20일 평창군 압류는 2022년 3월 21일 이미 해제돼 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 해석 — 감정가의 11.76%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 74,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,706,000원입니다. 수치상으로는 감정가의 11.76%에 불과합니다. 그러나 동일·유사 숙박시설의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 이 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 8,706,000원 | 8,149,292원 | 364,850,708원 |
| 7회 유찰 시 | 6,094,200원 | 5,584,504원 | 367,415,496원 |
| 8회 유찰 시 | 4,265,940원 | 3,789,153원 | 369,210,847원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 최저가는 6,094,200원, 두 차례 더 진행되면 4,265,940원으로 내려가지만, 채권자 전체 채권액 373,000,000원에 비해 매각대금이 매우 작아 미배당액은 더 커집니다. 이 미배당은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 여섯 차례 유찰에도 수요가 형성되지 않았다는 시장 신호는 반드시 별도로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 556,708원 |
| 1. 근저당 · 정정옥 | 325,000,000원 | 8,149,292원 |
| 2. 근저당 · 주식회사혜림가스 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권자 정정옥에게 배당되고, 후순위 주식회사혜림가스와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 신청채권자 순천농업협동조합의 청구액은 89,897,143원이지만 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 숙박시설로 이용 중이며, 토지는 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 위치. 평창군 봉평면 무이리 소재 안흥교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 주택, 숙박시설 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 북서측 도로에 접합니다. 대중교통은 버스정류장 거리와 배차간격을 고려할 때 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물 중 2층 205호이며, 외벽은 드라이비트마감, 창호는 새시창호입니다. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 825.0㎡, 지목은 대, 형상은 사다리형 평지입니다. 계획관리지역이며 공시지가는 288,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 공부상 숙박시설로, 일반 주택과 다른 제한된 수요층을 전제로 출구전략을 세워야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 체납 관리비 확인. 관리사무소 탐문상 관리비가 장기간 체납돼 있습니다. 금액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 직접 확인해야 합니다.
- 전기·가스 상태 확인. 공실 상태에서 전기와 가스가 차단된 것으로 조사됐습니다. 정상 사용을 위한 재개통 조건과 비용을 확인하세요.
- 내부 실사. 폐문과 관계인 부재로 감정평가 시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 누수·결로·설비·마감 상태와 수선비를 현장에서 검토해야 합니다.
- 현재 점유 재확인. 관리사무소 탐문상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 전입·점유·사업자등록 여부와 현장 사용 상태를 다시 확인하세요.
- 숙박시설 수요 확인. 최저가 비율이 아니라 동일·유사 숙박시설의 최신 매매·임대 사례, 운영 가능성, 재매각 기간을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 대출 가능 여부 확인. 공부상 숙박시설이라는 용도에 맞춰 금융기관의 담보평가와 대출 가능 금액을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당계산은 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 실제 배당요구 내역은 배당요구종기 이후 원본 서류로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 74,000,000원의 감정가가 8,706,000원까지 내려오는 동안 이미 6회 유찰됐고, 물건 용도는 일반 주택이 아닌 공부상 숙박시설입니다.
또한 내부 상태가 확인되지 않았고, 공실 상태에서 전기·가스가 차단돼 있으며, 관리비도 장기간 체납된 것으로 조사됐습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 환금성과 추가비용의 불확실성은 큰 물건입니다. 입찰 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 체납 관리비와 수선비를 포함한 실질 취득원가, 숙박시설의 최신 시세, 향후 매각 가능성입니다.
