의정부지방법원 2025타경63079. 파주시 야당동 스페이스 104동 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 정용철이며 2021.02.22. 거래가액 168,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.10.06. 금천세무서장의 압류입니다. 그 이후의 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울신용보증재단 가압류, 서울특별시금천구 압류, 이세미 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보면 끝나는 물건은 아닙니다. 임차권자 안현정은 2021.02.05. 전입·점유, 2021.01.22. 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 168,000,000원이고 배당요구를 해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,268,040원을 뺀 102,591,960원만 배당돼 65,408,040원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건은 2026.02.04.자 인수조건변경확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 421-141 스페이스 104동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 정용철 (2021.02.22. 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (9회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약으로 인수구조 변경
말소기준은 2022.10.06. 갑구 8번 압류입니다. 안현정의 전입·점유는 2021.02.05.로 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.03.03. 접수됐고 보증금은 168,000,000원입니다. 반면 김춘려는 2024.09.30. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 임차인은 2명입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안현정 | 건물 전유 전부 · 2021.02.05 | 168,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| 김춘려 | 주거 · 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 가격 판단 — 싸다는 결론보다 ‘왜 9회 유찰됐나’를 먼저
감정가는 214,000,000원, 현재 최저매각가는 104,860,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정은 83,888,000원, 그 다음은 67,110,400원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
오히려 경매 통계상 스페이스104동의 평균 유찰 횟수가 9.0회이고, 이 물건도 현재 9회 유찰 상태입니다. 총 8세대 규모의 다세대이며 감정평가상 주변은 다세대주택, 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재합니다. 가격 할인율 자체보다 환금성과 실제 매수 수요를 확인하는 것이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 안현정 보증금 | 168,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 89,477,741원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,666,672원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이세미 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 안현정 보증금 중 65,408,040원이 부족하지만, 2026.02.04.자 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 야당역(경의중앙선) 남측 인근. 다세대주택, 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)·철도보호지구이며 공시지가는 953,600원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 스페이스104동은 총 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 9.0회입니다. 현재 물건 역시 9회 유찰돼 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.04.자 인수조건변경확약서에서 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기·임차권등기 말소에 동의한 내용을 반드시 원본으로 대조하세요.
- 안현정 인수액. 배당표상 부족액 65,408,040원을 기계적으로 인수액으로 더하면 안 됩니다. 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 김춘려 점유. 2024.09.30. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 명도 필요 여부, 보증금·계약관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 9회 유찰 원인. 권리만 보고 할인폭을 가격 메리트로 해석하지 말고, 주변 매매·전세 수요와 실제 처분 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 현재 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격검증은 아직 남았다”
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 안현정은 보증금 168,000,000원과 대항력을 갖췄고 현재 최저가 기준으로는 65,408,040원이 배당되지 못하지만, 신청채권자 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인이 떠안을 실질 보증금은 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 해소됐습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 214,000,000원에서 104,860,000원까지 내려온 9회 유찰 물건이지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지는 확인되지 않습니다. 스페이스104동 경매물건의 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 9회 유찰의 원인과 실제 환금가격 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
