149,800,000원
의정부지방법원 2025타경63079. 파주시 야당동 스페이스 104동 4층 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 214,000,000원, 현재 최저매각가는 149,800,000원으로 감정가의 70%이며 8회 유찰된 상태입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 168,000,000원입니다. 현재 소유자 정용철은 2021.02.22 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 168,000,000원입니다.
권리구조의 출발점은 단순한 근저당이 아니라 2022.10.06 금천세무서장의 압류입니다. 이 권리가 제시된 말소기준이며, 이후 한국자산관리공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서울신용보증재단 가압류, 서울특별시금천구 압류, 이세미 근저당 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 안현정의 대항력이었지만, 별도의 인수조건변경확약서가 핵심 위험을 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 421-141 스페이스 104동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 정용철 · 2021.02.22 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 제거
안현정은 임대차계약일 2020.12.07, 확정일자 2021.01.22, 전입·점유개시일 2021.02.05로 말소기준 2022.10.06보다 앞섭니다. 보증금은 168,000,000원이고 배당요구도 했으므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현 회차 배당표에서는 보증금 중 146,902,800원만 배당되고 21,097,200원이 부족분으로 계산됩니다.
확약은 안현정 건에만 적용됩니다. 별도 점유자로 확인된 김춘려는 2024.09.30 전입했고 배당요구일은 2025.07.24입니다. 말소기준 2022.10.06보다 전입이 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액·우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만 현재 확인된 권리관계에서는 이 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 제시되어 있지 않습니다.
임차관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안현정 건물 전유 전부 · 임차권등기 | 2021.02.05 / 2021.01.22 | 168,000,000원 | 대항력 있음 포기 확약 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 김춘려 주거 | 2024.09.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 안현정의 배당모형상 현 회차 미배당액은 21,097,200원이지만, 2026.02.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
이 물건은 감정가 214,000,000원에서 현재 149,800,000원까지 내려왔고, 현재 회차 표시는 감정가의 70%입니다. 하지만 확인 가능한 동일 물건군의 최신 실거래 가격이나 최근 12개월 평균 거래가격이 없어, 149,800,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 없습니다.
| 지표 | 확인값 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저가 | 149,800,000원 | 감정가 70% |
| 유찰 횟수 | 8회 | 반복 유찰 상태 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 8.0회 | 현재 물건과 동일한 수준 |
| 동일 단지 경매 낙찰률 | 0.0% | 환금성·가격 판단을 보수적으로 볼 신호 |
| 동 수 | 8세대 | 소규모 다세대 |
| 사용승인 | 2014.12.11 | 스페이스104동 |
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 안현정 보증금 | 168,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 89,477,741원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 26,666,672원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 이세미 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현 배당모형상 채권자 미배당액은 308,144,413원입니다. 이 미배당 채권액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아니며, 안현정에 대한 매수인 실질 인수는 확약 반영 시 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모형상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 149,800,000원 | 21,097,200원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 119,840,000원 | 50,637,760원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 95,872,000원 | 74,253,696원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사 다세대주택·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 제4층 제402호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 953,600원/㎡입니다.
- 환금성. 스페이스104동은 8세대 소규모이고 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.02.04 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각 시점에도 그대로 유효한지 원본을 확인해야 합니다.
- 김춘려 임대차 확인. 전입일은 2024.09.30으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 안현정의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 야당동 인근 다세대의 실제 매매·경매 낙찰가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 8세대 소규모 다세대이고 동일 단지 경매 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 향후 매도 가능성을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 안현정 임차권과 김춘려 점유관계를 현장에서 재확인하고, 인도 및 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 확약으로 해소, 남은 문제는 가격과 환금성”
표면만 보면 이 물건은 보증금 168,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현 회차 배당모형상 21,097,200원이 부족해 상당한 인수 위험이 있어 보입니다. 하지만 2026.02.04 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 이 조건을 반영하면 안현정 관련 실질 인수액은 0원*, 현 최저가 기준 실질취득은 149,800,000원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 곧바로 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 이미 8회 유찰됐고, 동일 단지 경매 통계도 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 확인 가능한 실거래 가격도 없어 현재 최저가가 시장보다 싸다는 근거는 없습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 다세대입니다.
