의정부지방법원 2025타경63079. 야당역 남측 인근의 8세대 다세대주택 ‘스페이스’ 104동 4층 402호입니다. 감정가는 214,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 25,180,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금까지 합친 금액으로 판단해야 합니다.
임차인 안현정은 2021.01.22 확정일자를 받고 2021.02.05 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.10.06 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가를 가정한 배당액은 24,326,760원, 예상 인수액은 143,673,240원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 421-141 스페이스 제104동 제4층 제402호 도로명: 경기도 파주시 송학1길 11-17 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 55.695㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 정용철 (2021.02.22 소유권이전, 등기상 거래가 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 25,180,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건축·공부 상태 | 2014.12.11 사용승인 · 위반건축물 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
2015.05.15 설정된 중소기업은행 근저당권 138,000,000원은 2019.03.27 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 최초로 살아 있는 말소기준권리는 2022.10.06 금천세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위 자체가 아니라 임차인의 선행 요건입니다. 안현정의 확정일자 2021.01.22와 전입·점유개시 2021.02.05가 말소기준권리보다 빠릅니다. 2023.03.03 주택임차권등기가 말소기준일보다 늦더라도, 그 등기에 기록된 기존 전입·점유와 확정일자가 앞서므로 배당 미회수 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안현정 | 건물 전유 전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.02.05 확정 2021.01.22 | 168,000,000원 | 2023.03.03 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 김춘려 | 주거 | 전입 2024.09.30 확정일자 미상 | 미상 | 2025.07.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 인수 없음 |
안현정은 보증금과 확정일자가 확인되고 말소기준일보다 먼저 전입한 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 반면 김춘려의 전입일은 2024.09.30으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 김춘려의 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 실제 점유 상태와 명도 상대방은 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총액은 보증금 부근에 고정
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,180,000원 | 143,673,240원 | 168,853,240원 |
| 7회 유찰 시 | 17,626,000원 | 151,091,268원 | 168,717,268원 |
| 8회 유찰 시 | 12,338,200원 | 156,283,888원 | 168,622,088원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 증가합니다. 현재 회차부터 8회 유찰 시나리오까지 권리상 실질취득액은 168,622,088원~168,853,240원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 크게 싸지지 않는 대항력 인수형입니다.
현재 실질취득 168,853,240원은 감정가 214,000,000원의 약 78.9%이고, 소유자의 2021년 등기상 거래가 168,000,000원과 비슷한 수준입니다. 다만 2021년 거래를 현재 시세로 볼 수 없고, 동일 조건의 최근 실거래 비교치도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 853,240원 |
| 1. 임차인 안현정 보증금 | 168,000,000원 | 24,326,760원 |
| 등기상 말소 · 중소기업은행 근저당 | 138,000,000원 | 해당 없음 |
| 한국자산관리공사 가압류 | 89,477,741원 | 0원 |
| 서울신용보증재단 가압류 | 26,666,672원 | 0원 |
| 이세미 근저당권 | 24,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 신청채권 | 168,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 안현정의 보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 안현정의 예상 미배당액 143,673,240원은 매수인 인수 가능액입니다. 국세·지방세 압류액과 당해세 여부, 김춘려의 보증금 및 최우선변제 가능성은 최종 배당에서 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 경의중앙선 야당역 남측 인근으로, 주변에는 유사한 다세대주택과 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 교통상황은 양호합니다. 남측으로 폭 약 5미터의 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 492.0㎡, 지목은 대, 공시지가 953,600원/㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 2014.12.11 사용승인된 8세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 낙찰률은 0.0%로, 매수층과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안현정 보증금 잔액. 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 통해 보증금 168,000,000원의 현재 잔액과 배당예상액을 다시 산정해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 선순위 세금이 존재하면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 중소기업은행 근저당. 138,000,000원 근저당권은 2019.03.27 말소된 것으로 등기돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에 포함된 채권액과 실제 배당표를 반드시 대조해야 합니다.
- 김춘려 점유. 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없지만, 현재 점유 여부·보증금·임대차계약·인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 응찰가 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 해야 합니다. 추가 유찰돼도 실질취득은 168,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택이고 평균 유찰 횟수가 6.0회이므로, 야당역 접근성만으로 매각 용이성을 낙관하지 말고 실제 매매·임대 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 규제·관리비. 토지거래계약 허가구역과 철도보호지구의 적용 내용, 공용부분 관리비 체납, 내부 상태와 수선비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 매각기일 2026.07.07의 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “25,180,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가 25,180,000원은 전체 부담 중 일부에 불과합니다. 대항력 있는 안현정의 보증금 168,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에, 배당받지 못하는 143,673,240원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 168,853,240원이며, 7회·8회 유찰 시에도 각각 168,717,268원과 168,622,088원으로 거의 고정됩니다.
최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없고, 8세대 소규모 다세대주택에 평균 유찰 6.0회, 확인된 낙찰률 0.0%라는 저환금성 지표도 겹칩니다. 여기에 국세·지방세의 당해세 여부와 후순위 점유자 김춘려의 보증금이 확인되지 않았습니다. 결론적으로 이 물건은 낮은 최저가가 매력이 아니라 대항력 임차보증금 인수가 핵심인 고위험형입니다. 실질취득액을 현재 시세와 대조하고, 세금과 임차보증금 잔액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.