춘천지방법원 2025타경721. 평창군 방림면 운교리 644-2의 토지와 산나물 제조업소·창고 등을 묶어 매각하는 물건입니다. 토지는 공장용지 640.0㎡, 계획관리지역이며, 감정평가상 기호(2)는 산나물 제조업소(운휴중), 기호(3)은 창고 등으로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 20,537,000원으로 감정가 122,191,000원에서 5회 유찰된 상태입니다.
권리 구조의 기준점은 2012.08.10. 미탄신용협동조합의 채권최고액 32,500,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 39,000,000원 근저당, 2024년 이후의 가압류 9건, 봉평메밀특산단지영농조합법인 근저당과 그 근저당에 대한 가처분, 경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경721 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 방림면 운교리 644-2 · 들모고개길 11 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 산나물 제조업소(운휴중) · 창고 등 |
| 토지 | 공장용지 · 640.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 1997.10.06. 사용승인 · 조립식경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 최의식 |
| 감정가 / 최저가 | 122,191,000원 / 20,537,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 58,717,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기량은 많다
말소기준은 2012.08.10. 미탄신용협동조합 근저당권입니다. 2013.02.26. 추가 근저당권과 2024년 이후 설정된 각종 가압류·근저당·가처분, 2025.05.27. 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거의 가압류와 2008년 근저당권은 이미 말소된 내역입니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 조사자 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진영 | - | 2020.12.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 들애초(대표자-최의식) | 본건 기호2,3번 전부(244㎡) | 2015.12.09 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자의 기준일은 모두 말소기준권리인 2012.08.10.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 박진영의 보증금은 확인되지 않았고, 두 점유자 모두 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 표시되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 20,537,000원, 감정가는 122,191,000원입니다. 현재 회차 자료에는 5회 유찰·감정가 17%로 표시됩니다. 이후 유찰 시나리오는 14,375,900원, 10,063,130원까지 제시돼 있습니다.
이 물건에서 감정가 대비 낙폭보다 먼저 볼 것은 재사용 가능성·시설 상태·토지 경계·기계기구의 실제 존재입니다. 환금성이 제한되는 용도에서는 싸게 낙찰받는 것보다 이후 매각 또는 활용이 가능한지가 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 769,666원 |
| 을구 3번 근저당권 · 미탄신용협동조합 | 32,500,000원 | 19,767,334원 |
| 을구 4번 근저당권 · 미탄신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금관리기관 | 34,431,166원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,076,089원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 봉평메밀특산단지영농조합법인 | 14,508,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 강원신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 4,731,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 평창영월정선축산업협동조합 | 13,713,946원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 62,469,821원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 10,734,373원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 평창신용협동조합 | 27,328,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 20,537,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 360,492,773원, 총 배당액은 19,767,334원, 미배당은 340,725,439원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·현장 실사 포인트
- 일괄매각. 토지·건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 보일러 외 9점이 함께 매각됩니다.
- 기계 소재 확인. 포함 대상 9점 가운데 4점은 소재불명으로 기재돼 있습니다. 현존 여부와 사용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외물. 목록 1 지상의 제시외 비닐하우스·물탱크와 제시외 기계기구 ㄱ, ㄴ(가마솥·스팀보일러)은 매각대상에서 제외됩니다.
- 경계. 지적경계가 불분명하다고 명시돼 있어 실제 점유범위·도로·인접토지와의 경계를 확인해야 합니다.
- 도로. 동측으로 5미터 정도의 포장도로가 소재하고 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평창군 방림면 운교리 ‘운교마을’ 내로 농경지·농가주택·임야 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 기준으로 대중교통 이용여건은 양호하게 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 산나물 제조업소로 사용되나 운휴 중이며, 기호(3)은 창고 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 640.0㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 50,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역(절대제한지역·모든축종제한지역)에 포함됩니다.
- 건물. 1997.10.06. 사용승인된 조립식경량철골구조 판넬지붕 단층으로 기본 전기설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가의 17%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 기계·기구 실사. 포함되는 기계·기구 9점 중 4점 소재불명 여부와 제외 대상 설비를 현장에서 구분해야 합니다.
- 지적경계 확인. 경계가 불분명하므로 현황측량 필요성, 진입로와 실제 이용범위를 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유관계 재확인. 박진영과 농업회사법인 주식회사 들애초의 실제 점유 범위, 계약관계 및 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 운휴 시설 상태. 산나물 제조업소가 운휴 중이므로 전기설비·건물·창고·생산설비의 현 상태와 재가동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2012.08.10. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 2명 역시 기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 다릅니다. 5회 유찰되어 감정가 17%까지 내려온 운휴 제조업소·토지이고, 실거래 시세 비교자료가 없으며 지적경계 불분명, 기계기구 일부 소재불명, 포함·제외되는 제시외 시설도 구분해야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싼 물건”이 아니라 “권리는 정리되지만 현장 가치와 환금성을 직접 확인해야 하는 실사형 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
