춘천지방법원 2025타경1106. 태백시 장성동 170-83의 토지와 주택을 일괄매각하는 강제경매입니다. 토지는 63.0㎡, 감정 이용상태는 주택이며, 건물은 목조 함석기와지붕 1층으로 조사됐습니다. 소유자 박명희는 2013년 12월 21일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2015년 7월 8일 소유권을 취득했습니다.

권리관계의 기준점은 2019년 10월 29일 접수된 임호규의 가압류 26,000,000원입니다. 그 전에 존재하던 근저당·압류·이전 경매는 이미 해지·해제·취하로 말소됐고, 기준 가압류 뒤의 권리와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 순서만 보면 복잡하지 않지만, 임차인의 대항력 판단 자료가 미상인 점은 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후 소멸

현재 등기상 말소기준은 2019년 10월 29일 임호규의 가압류입니다. 2016년 우순옥 근저당권 10,000,000원은 2017년 해지됐고, 2019년 국민건강보험공단 압류도 같은 해 해제됐습니다. 강원신용보증재단의 가압류 7,280,000원과 태백시 압류 역시 각각 해제돼 이미 말소된 상태입니다. 현재 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 보증금은 확인되지만 대항력은 미상

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 김광연은 보증금 10,000,000원으로 배당요구를 했지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음이나 우선변제권 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 판단하는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘저렴’ 단정은 금지

감정가 39,350,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 13,497,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 시장 인근의 소규모 토지와 목조 단층주택입니다. 목록 2의 지적경계가 불분명하고 목록 1의 공부면적과 실제 사정면적이 다르며, 제시외 건물까지 포함돼 있습니다. 세 차례 유찰은 낮아진 가격의 근거이면서 동시에 시장이 권리·물리적 조건·환금성을 보수적으로 평가했다는 신호로도 읽어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,497,000원 가정)

집행비용은 매각가의 4.8% 수준으로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 현황·경계 — 금액보다 먼저 볼 부분

• 일괄매각. 토지와 주택, 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ이 함께 매각됩니다.
• 지적경계. 목록 2는 지적경계가 불분명한 것으로 기재돼 있어 실제 점유선과 경계를 확인해야 합니다.
• 면적 차이. 목록 1은 공부상 65.8㎡이나 사정 결과 48.5㎡입니다.
• 지붕 차이. 목록 1은 공부상 목조 스레트지붕 단층주택이지만 현황은 목조 함석지붕 단층주택으로 조사됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 4m 내외, 동측으로 폭 1m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 위반건축물. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장성중앙시장 남측 인근이며, 주변은 시장·아파트단지·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 31번국도가 통과해 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구, 하수처리구역에 포함됩니다.
• 환금성. 시장 인근 일반상업지역이지만 토지 63.0㎡의 소규모 필지와 목조 단층주택, 경계·면적 차이가 매수층을 제한할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입 확인. 김광연의 실제 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 주민등록 상태를 확인하세요.
• 배당·인수 재계산. 보증금 10,000,000원의 최우선변제 가능성과 실제 배당순서를 반영해 인수 위험을 다시 계산하세요.
• 경계 측량. 목록 2의 지적경계가 불분명하므로 현황 점유선, 도로선, 인접 필지와의 관계를 확인하세요.
• 면적 실사. 공부상 65.8㎡와 사정면적 48.5㎡의 차이가 가격과 사용 가능 면적에 미치는 영향을 확인하세요.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ·ㄴ의 구조, 면적, 적법성, 철거·수선 필요성을 확인하세요.
• 도로 조건. 북측 약 4m, 동측 약 1m 도로의 실제 통행 가능성과 차량 진입 조건을 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 토지·단독주택의 실제 거래와 수선비를 합친 총투입비를 기준으로 상한가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “34%라는 숫자보다 확인 항목이 더 중요하다”

현재 최저매각가 13,497,000원은 감정가 39,350,000원의 34.3%까지 내려온 가격입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 김광연의 전입일·확정일자가 미상이고, 목록 2의 지적경계가 불분명하며, 건물은 공부상 65.8㎡와 실제 사정 48.5㎡ 사이에 차이가 있습니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.

등기상으로는 말소기준 가압류 이후 권리가 소멸하고 명세서상 인수권리도 없어 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 점유와 물리적 상태는 단순하지 않습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 검증 필요, 현황은 반드시 실사. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 임차인·경계·면적을 얼마나 정확히 확인하느냐가 이 입찰의 승부처입니다.