확약으로 주된 인수는 0원, 확약 밖 미상 임차인은 남는다 — 파주 트루아종타운하우스 101호

의정부지방법원 2025타경63099. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 101동 1층 101호, 감정 이용상태가 공동주택(다세대주택)인 물건입니다. 감정가 322,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 157,780,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건의 가격을 판단하려면 먼저 선순위 임차보증금 270,000,000원의 인수 여부를 해소해야 합니다.

박지현의 임대차는 계약일 2022.01.28, 확정일자 2022.02.04, 전입·점유개시일 2022.02.25입니다. 말소기준인 윤무영 근저당권 설정일 2022.09.21보다 앞서므로 원래 구조대로라면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서는 보증금 중 154,771,080원이 배당되고, 미배당 115,228,920원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 매수인의 실질취득은 대략 보증금 270,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.

그러나 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026.02.04 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 이행되면 박지현 관련 미배당 보증금을 매수인이 떠안지 않아 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약으로 해소되는 구조

말소기준권리는 2022.09.21 설정된 윤무영의 근저당권 180,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 경매개시결정과 임차권등기는 등기 순서상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박지현은 임차권등기일 자체는 2024.01.12로 후순위지만, 실제 전입·점유개시일이 2022.02.25여서 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

유재웅은 말소기준일 2022.09.21보다 늦은 2024.09.04 전입이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력을 근거로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않았고, 확정일자가 전입일보다 앞선 2022.02.04로 기재돼 있으므로 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.

* 실질 인수 0원은 2026.02.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않는 배당 계산상 박지현 보증금 미배당액은 115,228,920원이며, 이 경우 실질취득은 대략 보증금 270,000,000원 수준으로 올라갑니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 157,780,000원으로 감정가 322,000,000원의 49%입니다. 그러나 같은 지역과 유사한 다세대주택의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 아파트가 아니라 자연녹지지역·자연취락지구에 있는 다세대주택이고, 남측 약 4m 포장도로에 접합니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 시장이 감정가를 그대로 받아들이지 않았다는 신호이므로, 가격 판단은 인근 실거래와 현장 상태를 확보한 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)

집행비용 3,008,920원을 제외한 매각대금은 박지현 보증금에 우선 배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 임차보증금 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하면 박지현 관련 미배당액은 매수인 실질 인수 0원*으로 처리됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장 기준 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 1층 101호입니다.
• 입지. 금신초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 금촌역 경의중앙선이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 다세대주택, 자연녹지지역·자연취락지구, 약 4m 도로 조건과 두 차례 유찰 이력을 함께 고려해 아파트보다 보수적인 매각기간과 가격을 적용할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 제출 주체, 대상 보증금, 조건 유무와 법원 매각조건 반영 여부를 확인하세요.
• 박지현 임차권등기 말소. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 등기 말소까지 이어지는 절차와 제출서류를 확인하세요.
• 유재웅 임대차 확인. 보증금 액수, 계약 당사자, 점유 상태, 배당요구 내용과 확정일자 2022.02.04의 근거를 원본 서류로 대조하세요.
• 세금 교부청구 확인. 파주세무서·파주시·고양세무서 압류 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해 실제 임차보증금 배당액을 다시 계산하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 잔존 의무 여부를 등기부·신탁원부 및 관할기관에 확인하세요.
• 신탁 이력 확인. 2021.12.02 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2022.02.25 황석현에게 귀속된 이력과 신탁원부 제2021-11500호를 대조하세요.
• 현장 시세 조사. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 금촌동 인근 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기자와 현황조사상 임차인이 함께 확인되므로 실제 점유자를 방문 조사하고 인도명령 및 명도협의 비용을 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구서와 세금 교부청구서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건의 핵심은 최저가 157,780,000원이 아니라 선순위 보증금 270,000,000원입니다. 확약이 없으면 현재 회차에서 115,228,920원을 인수해 실질취득이 대략 보증금 수준으로 올라가고, 추가 유찰 때도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커집니다.

반면 2026.02.04 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되면 박지현 관련 매수인 인수는 실질 0원*이 되어 권리상 실질취득은 최저가 157,780,000원과 같아집니다. 다만 이 확약은 유재웅에게 적용되지 않고, 유재웅의 보증금은 확인되지 않았습니다. 세금 압류 3건, 민간임대주택등기, 다세대주택의 환금성과 실거래 비교 근거 부족까지 감안하면 확약은 긍정적이지만 곧바로 안전·저가 물건으로 평가할 단계는 아닙니다.