3,290,825,000원
춘천지방법원 2025타경30142. 영월군 김삿갓면 진별리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건으로, 건물은 숙박시설이며 현재 더블리스워케이션호텔로 사용 중입니다. 말소기준은 2024.09.23. 중소기업은행의 채권최고액 1,128,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 없습니다.
문제는 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 신축공사대금 미지급을 이유로 18개 업체의 유치권 신고가 기재돼 있고, 동시에 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”을 그대로 “실질 부담 0원”으로 읽어서는 안 됩니다. 특히 유치권이 성립하는 채권이 확인되면 실제 취득비용과 점유 회복 과정이 최저매각가만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30142 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 진별리 506-2 |
| 등기 표시 | 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 진별리 506-42, 506-39, 506-40 · 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 영월동로 1107-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물은 숙박시설로 현재 호텔(상호: 더블리스워케이션호텔) 사용 |
| 소유자 | 주식회사가현이엔에프 |
| 감정가 / 최저가 | 13,706,059,500원 / 3,290,825,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 124,646,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 2,533㎡ · 지목 유원지 · 토지이용상황 상업나지 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 96,400원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 토지 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 유치권은 별도 확인
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2024.09.23. 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 나머지 근저당권과 이후 박연희 근저당권, 가람건영·중소기업은행·매트릭스미디어의 가압류, 영월군·국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가는 13,706,059,500원, 현재 최저매각가는 3,290,825,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 2,303,577,500원, 6회 유찰 시 1,612,504,250원입니다.
다만 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 이 물건은 숙박시설과 토지가 결합된 일괄매각이고, 유치권 신고 및 토지 경계 확인 이슈까지 겹칩니다. 따라서 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 사실은 입찰가격 판단의 출발점일 뿐, 실질취득비용을 확정하는 근거가 아닙니다.
③ 유치권 신고 — 이 물건의 핵심 리스크
매각물건명세서에는 가현워케이션 신축공사대금채권 미지급을 이유로 아래와 같은 유치권 신고가 기재돼 있습니다. 신고가 있다는 사실과 실제 유치권이 성립한다는 것은 같은 의미가 아니며, 명세서도 성립 여부 불분명이라고 명시합니다.
| 신고인 | 신고금액 |
|---|---|
| 광영아스콘지점 | 22,396,000원 |
| ㈜광영레미콘 | 15,285,600원 |
| 에이스시스템비계(주) | 26,950,000원 |
| ㈜디에스엠앤씨 | 156,040,000원 |
| ㈜다올비투비 | 44,110,000원 |
| 주연세라믹스 | 137,082,900원 |
| 피와이세라믹 | 36,776,000원 |
| 퍼니펀 | 45,000,000원 |
| ㈜푸른소방컨셜팅 | 28,700,000원 |
| ㈜씨엠비젼전기통신 | 16,200,000원 |
| ㈜가람건영 | 44,520,000원 |
| 에스엘이앤씨(주) | 194,600,000원 |
| ㈜태화건설 | 204,500,000원 |
| 삼건이엔지(주) | 85,300,000원 |
| ㈜대연 | 11,418,580원 |
| 이경산업개발 | 45,380,000원 |
| 제3글라스(주) | 69,000,000원 |
| 에스제이종합조경(주) | 26,950,000원 |
2025.06.13. 및 2025.06.16.자 공사대금채권 미지급을 이유로 신고된 유치권입니다. 신고 자체만으로 성립이 확정되는 것은 아니며, 매각물건명세서에도 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,290,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,308,250원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,128,000,000원 | 1,128,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,360,000,000원 | 2,127,516,750원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 912,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 가람건영 | 61,500,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 박연희 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 271,188,748원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 1,018,355,893원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 매트릭스미디어 | 78,100,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 124,646,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 11,033,791,216원, 총 배당액은 3,255,516,750원이며 미배당액은 7,778,274,466원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영월군 김삿갓면 진별리 소재 영월동굴생태관 북동측 인근으로, 관광지 주변의 숙박시설·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 관광 유원지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치해 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 2,533㎡, 지목 유원지, 토지이용상황 상업나지, 완경사 사다리형이며 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·관광지·개발촉진지구·폐광지역진흥지구 등에 포함됩니다.
- 제한사항. 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 해당 없음으로 평가됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 토지 지상 수목도 포함됩니다.
- 경계. 매각 대상 토지와 인접 토지 사이의 정확한 경계는 입찰 시 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 18개 신고인의 공사계약·채권 발생·변제기·목적물 관련성·점유관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 호텔의 현재 운영·점유 주체와 유치권 신고인의 실제 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기상 인수 0원만 믿지 않기. 배당표상 인수액은 0원이지만 유치권은 별도 변수이므로 실질취득비용을 따로 계산해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 매각 대상 토지와 인접 토지의 정확한 경계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 토지 지상 수목이 포함되는 만큼 현황과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 저환금성 감안. 호텔로 사용 중인 숙박시설과 토지의 결합 물건이고 이미 4회 유찰된 만큼, 낙찰가보다 향후 운영·처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 여력 착시 주의. 현재 회차에도 채권자 미배당액이 7,778,274,466원으로 크며, 추가 유찰 시 8,755,649,491원·9,439,812,008원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 유치권 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 13,706,059,500원이 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 3,290,825,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 등기상 권리도 말소기준 이후 소멸하고 임차인이 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 바꾸는 요소는 18건의 유치권 신고입니다. 명세서가 직접 그 성립 여부를 불분명하다고 적고 있고, 토지 경계도 별도 확인이 필요합니다. 숙박시설과 토지가 결합된 물건의 환금성까지 고려하면, 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 실제로 성립하는 유치권이 무엇이고, 누가 어떻게 점유하고 있는가를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고난도 물건입니다. 등기 권리는 정리되지만, 현장 권리는 아직 끝나지 않았습니다.
