춘천지방법원 2025타경30142. 감정평가상 건물은 숙박시설로 현재 더블리스워케이션호텔로 사용 중이며, 매각물건명세서상 토지·제시외 건물·토지 지상 수목을 포함한 일괄매각입니다. 등기상 소유자는 주식회사가현이엔에프이고, 말소기준권리는 2024.09.23 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기순위 밖에 있습니다. 신축공사대금 미지급을 이유로 다수 업체가 유치권을 신고했고, 매각물건명세서도 “그 성립여부는 불분명함”이라고 기재하고 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실제 유치권 성립 여부와 점유관계가 확인되지 않으면 낙찰 후 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30142 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 진별리 506-2 |
| 등기 대상 | 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 진별리 506-42, 506-39, 506-40 · 강원특별자치도 영월군 김삿갓면 영월동로 1107-12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 현재 호텔(상호:더블리스워케이션호텔) |
| 소유자 | 주식회사가현이엔에프 |
| 토지 | 유원지 · 2,533㎡ · 계획관리지역 · 상업나지 · 완경사 · 사다리형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 13,706,059,500원 / 2,303,578,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 124,646,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도
임차인 없음. 임차인에 따른 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 기준은 2024.09.23 중소기업은행 근저당권으로, 그 이후 설정된 가압류·후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 검증은 별개
감정가 13,706,059,500원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,303,578,000원, 감정가의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 1,612,504,600원(11.76%), 7회 유찰 시 1,128,753,220원(8.24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 숙박시설과 관광지 토지를 함께 보는 일괄매각인 만큼 가격 검증은 수익성·운영 상태·토지가치와 유치권 위험을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,303,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,435,780원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,128,000,000원 | 1,128,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,360,000,000원 | 1,150,142,220원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 912,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 가람건영 | 61,500,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 박연희 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 271,188,748원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 1,018,355,893원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 매트릭스미디어 | 78,100,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 124,646,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 11,033,791,216원 중 2,278,142,220원이 배당되고, 미배당액은 8,755,648,996원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영월동굴생태관 북동측 인근으로 관광지 주변 숙박시설·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 관광 유원지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 유원지, 면적 2,533㎡, 토지이용상황 상업나지, 완경사·사다리형·중로한면입니다.
- 계획. 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등이 포함됩니다.
- 이용. 숙박시설로 현재 더블리스워케이션호텔로 사용 중이며, 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 18건의 신고 각각에 대해 공사계약·세금계산서·미지급금·점유 주체·점유 개시 시기·현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 매각 대상 토지와 인접 토지의 정확한 경계는 입찰 시 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지뿐 아니라 제시외 건물 및 토지 지상 수목이 포함되므로 실제 매각범위를 현장과 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가치 판단을 하지 말고 숙박시설의 수익성과 토지 가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 현재까지 5회 유찰된 원인이 가격·수익성·유치권·운영 문제 가운데 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 유치권이 먼저다”
이 사건은 감정가 13,706,059,500원에서 5회 유찰돼 최저가가 2,303,578,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없고, 무엇보다 1,210,209,080원 규모의 유치권 신고 18건이 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당계산상 인수액도 0원이지만, 유치권의 성립 여부는 별도 문제입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 유치권 실체와 점유관계, 숙박시설의 실제 가치와 환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
