의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 ‘메종드힐’ 103동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 7일 송파새마을금고의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사민우·임인철의 근저당권과 백창환· 주식회사 라인이엔지의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 이성복과 홍석균의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖지 못한 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 실제 명도 협의는 별도로 확인해야 합니다.
핵심은 등기부 밖에 있습니다. 유치권신고인 주식회사 덕행이 2025년 7월 1일 공사대금 360,000,000원을 신고했고, 감정평가에서도 건물 외부에 공사대금 미납을 이유로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착된 사실이 확인됐습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 명세서상 인수권리 없음이라는 문구만으로 점유·인도 위험까지 없다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 제103동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 33-56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박원휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 유치권 신고 | 주식회사 덕행 · 공사대금 360,000,000원 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도 검증
말소기준인 송파새마을금고 근저당권보다 앞선 제한물권은 없습니다. 후순위 근저당권 2건과 가압류 2건은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재됐습니다. 등기부만 기준으로 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
점유자 분석 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 말소기준일인 2024년 2월 7일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유자 2명으로 봐야 합니다. 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 구조지만, 실제 점유 형태와 명도 의사, 배당요구 여부는 현장 및 원본 문서로 확인해야 합니다.
② 가격·회차 분석 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 96,040,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 67,228,000원, 5회 유찰 시 47,059,600원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 637,438,120원 |
| 4회 유찰 시 | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 665,731,504원 |
| 5회 유찰 시 | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 685,536,873원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 240,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사민우 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임인철 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 731,349,400원 중 채권자 예상배당은 93,911,280원이며, 미배당은 637,438,120원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,226,482,310원으로 기재돼 있으나, 위 배당 추정은 등기상 채권최고액을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며, 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 파주소방서 동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 모든 축종 사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역입니다.
- 환금성. 적정가를 비교할 실거래 근거가 없고 3회 유찰된 다세대주택이므로 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 주식회사 덕행의 공사계약서, 세금계산서, 공사내역서, 미지급 확인자료와 채권 변제기를 확인하세요.
- 점유의 계속성 확인. 현수막 부착만으로 유치권이 성립하지 않습니다. 신고인이 목적물을 실제로 계속 점유하는지 현장을 확인해야 합니다.
- 유치권 배제 가능성 검토. 공사 대상이 101호인지, 건물 전체인지, 소유자와의 계약관계가 있는지와 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 점유자 2명 확인. 이성복·홍석균의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 명도비용 반영. 두 점유자는 대항력이 없지만 자진 인도 여부는 별개입니다. 인도명령과 명도 협의 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사민우와 임인철의 근저당권은 103동 1층 102호와 공동담보로 기재돼 있어 다른 공동담보의 처분·배당 결과를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대의 실제 거래와 매물, 1층 선호도 및 수리 상태를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가가 유치권을 없애주지는 않는다”
이 물건의 등기부는 비교적 명확합니다. 2024년 2월 7일 송파새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 모두 소멸하고, 점유자 2명의 전입일도 늦어 보증금 인수 위험은 없습니다. 여기까지만 보면 최저가 96,040,000원에 실질취득이 가능한 구조입니다.
하지만 공사대금 360,000,000원 유치권 신고가 결론을 바꿉니다. 신고액이 감정가보다 크고 건물 외부에 유치권 행사 현수막도 확인됐지만, 법원 자료는 그 성립 여부를 불분명하다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰이나 최저가가 아니라 유치권을 배척할 수 있는 객관적 자료를 확보할 수 있느냐입니다. 유치권이 해소되면 등기상 인수 0원의 저가 구조가 되지만, 해소되지 않으면 명도와 분쟁 부담이 최저가의 의미를 무너뜨릴 수 있습니다. 등기는 정리형, 점유는 고위험 검증형. 확인 없는 응찰은 보류가 합리적입니다.