등기상 인수는 0원인데, 공사대금 유치권 3.6억이 걸렸다 — 파주 메종드힐 102호

의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 ‘메종드힐’ 103동 1층 102호, 다세대주택 단위세대입니다. 등기상 말소기준은 2024년 2월 7일 송파새마을금고 근저당권으로, 이후 설정된 주식회사민우·임인철 근저당과 백창환·주식회사 라인이엔지 가압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

현황조사에서 확인된 이성복·홍석균의 전입일 역시 말소기준일보다 늦습니다. 두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐지만 대항력은 없고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금 승계 위험보다는 최우선변제 해당 여부가 배당에 미치는 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.

문제는 등기부 밖에 있습니다. 주식회사 덕행이 2025년 7월 1일 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했고, 감정평가 과정에서도 건물 외부에 “공사대금 미납으로 유치권 행사 중”이라는 현수막이 부착된 사실이 확인됐습니다. 신고액이 그대로 매수인의 확정 인수액이 되는 것은 아니지만, 성립 여부와 실제 점유가 해소되지 않으면 명도·점유회복·소송 비용을 포함한 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 유치권은 별도 검증

말소기준인 송파새마을금고 근저당권과 그 뒤의 근저당 2건, 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기부와 전입일만 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위 전입

두 전입자는 모두 2024년 2월 7일 말소기준 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 후순위 전입이므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 유치권 신고 — 최저가보다 큰 3.6억의 불확실성

주식회사 덕행의 신고 공사대금은 360,000,000원입니다. 현재 최저가 95,010,000원의 약 3.79배이고, 감정가 277,000,000원보다도 큽니다. 다만 매각물건명세서는 그 성립 여부를 불분명하다고 기재하고 있어, 신고액 전부를 곧바로 매수인 인수액으로 더하는 것도 정확하지 않습니다.

• 신고인. 주식회사 덕행.
• 신고일. 2025.07.01.
• 신고금액. 공사대금 360,000,000원.
• 현장 징후. 건물 외부에 공사대금 미납 및 유치권 행사 중이라는 현수막 부착.
• 현재 결론. 성립 여부 불분명 — 점유와 공사채권 관련 원본 증빙 확인 전 입찰가 산정 보류.

④ 예상배당표 (매각가 95,010,000원 가정)

채권총액 719,349,400원 중 92,899,820원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 626,449,580원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고금액도 배당표에 포함되지 않았습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가의 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 95,010,000원으로 감정가 277,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 66,506,999원, 5회 유찰 시 46,554,899원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·인근 다세대 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 검증할 근거가 없습니다.

유찰이 반복돼 최저가가 낮아진 것은 분명하지만, 낮은 가격 자체가 투자 메리트의 증거는 아닙니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 유치권 신고와 점유 위험까지 남아 있으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주소방서 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지. 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 계획관리지역, 모든 축종 사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택이고 이미 3회 유찰됐으며, 실거래 비교자료도 없어 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 현장점유 확인. 신고인이 대상 102호 또는 공용부분을 실제로 점유하는지, 점유자가 누구인지 현장에서 확인하세요.
• 공사자료 대조. 공사계약서·세금계산서·거래명세표·입금내역·미지급 확인서와 공사 대상이 이 물건인지 확인하세요.
• 채권 발생시기 확인. 공사 완료일, 채권 변제기, 점유 개시일과 경매개시 시점을 시간순으로 대조하세요.
• 임차인 원본 확인. 이성복·홍석균의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 호수를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 명도 상대 특정. 임차인 2명과 유치권 신고인의 점유가 중복되는지, 건물 전체 또는 특정 세대 점유인지 확인하세요.
• 신청채권액 검증. 청구액 1,226,482,310원과 등기상 채권최고액 228,000,000원의 차이를 채권계산서에서 확인하세요.
• 시세 조사. 같은 건물·인근 다세대의 최근 거래와 매물, 전세가, 공실 기간을 직접 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 관리비·공사비 확인. 관리비 체납과 미완성 공사, 공용부분 하자 및 추가 공사비 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서와 현장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다

이 사건의 등기부는 어렵지 않습니다. 송파새마을금고 근저당을 기준으로 이후 근저당과 가압류는 모두 소멸하고, 실제 임차인 2명도 후순위 전입자라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.

하지만 경매의 핵심 위험은 등기부 밖의 360,000,000원 유치권 신고입니다. 건물 외부 현수막까지 확인된 만큼 단순한 서류상 주장으로만 치부하기 어렵고, 성립 여부가 불분명한 현재 단계에서는 실질취득가를 95,010,000원으로 확정할 수도 없습니다. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 34.3%라는 할인율의 진짜 의미도 검증되지 않았습니다.

등기권리는 정리되지만 현장점유 위험은 남는다. 유치권이 부정된다는 확실한 자료와 점유 해소 방안, 인근 다세대 시세가 함께 확인될 때에만 가격 검토가 가능한 사건입니다. 현재 결론은 권리조사 완료 전 입찰 보류입니다.