춘천지방법원 2025타경30479. 평창군 진부면 상진부리 830-1 토지와 제1동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 문화 및 집회시설이며, 건물은 일반철골구조 경사철골위 판넬지붕의 단층 구조입니다. 감정가 243,544,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 83,536,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 6월 18일 설정된 우리은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권 24,000,000원, 농업협동조합중앙회 근저당권 220,000,000원, 강원신용보증재단 가압류 25,500,000원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 전입자 이정환의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 매각 제외 제시외 물건입니다. 매각물건명세서에는 제시외 물건을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 적혀 있습니다. 명시 인수금액은 0원이지만, 법정지상권이 성립하면 토지 사용·철거·협상 조건에 영향을 줄 수 있으므로 이를 금액 0원의 단순한 안전형으로만 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30479 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 진부면 상진부리 830-1 제1동 · 도로명주소 억두동길 158-40 |
| 물건종류 | 문화 및 집회시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사철골위 판넬지붕 단층 · 내·외벽 판넬마감 · 샷시 2중창 |
| 토지 | 1,322㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 일부 현황 도로 |
| 소유자 | 조부경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 243,544,000원 / 83,536,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 201,892,417원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 제시외 건물은 별도
말소기준인 우리은행 근저당권을 포함해 등기부상 담보권·가압류·경매개시결정· 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회가 진행했던 강제경매와 임의경매는 취하됐고, 현재 사건은 2025년 5월 28일 등기된 임의경매개시결정입니다.
② 점유·임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정환 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 이정환 1명입니다. 전입일 2022년 3월 28일은 말소기준일인 2018년 6월 18일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 자료상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 83,536,000원으로 감정가 243,544,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 지역 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
문화 및 집회시설은 일반 주거용 부동산과 수요층·금융조건·용도 전환 가능성이 다릅니다. 여기에 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 가능성이 더해지므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 산술상 실질취득액은 최저가 83,536,000원과 명시 인수액 0원을 합한 83,536,000원이지만, 법정지상권이나 제시외 건물 관련 협상비용은 이 금액에 포함돼 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,536,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,903,648원 | - |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 84,000,000원 | 81,632,352원 | 2,367,648원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 24,000,000원 | 0원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 | 25,500,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권액 합계 353,500,000원 중 81,632,352원이 배당되고, 미배당액은 271,867,648원입니다. 신청채권자 농업협동조합중앙회의 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 최우선변제금은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,536,000원 | 81,632,352원 | 271,867,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,475,200원 | 57,022,646원 | 296,477,354원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,932,640원 | 39,795,852원 | 313,704,148원 | 0원 |
모든 시나리오에서 소유자 잔여금과 매수인에게 명시적으로 승계되는 금액은 0원입니다. 신청채권자 농업협동조합중앙회의 청구액은 201,892,417원이지만, 선순위 집행비용과 우리은행 근저당권에서 매각대금이 소진돼 예상배당은 0원입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평창군 진부면 상진부리 억두동마을 북서측 원거리에 위치하며, 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용 여건은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 문화 및 집회시설이며, 위생설비가 구비돼 있으나 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 1,322㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.
- 진입. 남서측으로 해당 토지 일부를 포함하는 진입도로가 소재합니다.
- 지형·접면. 완경사의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 38,900원/㎡입니다.
- 환금성. 문화 및 집회시설이라는 비주거 용도, 원거리 입지, 불편한 대중교통, 제시외 건물 문제가 함께 있어 매수 수요와 재매각 조건을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 소유관계. 매각 제외 물건 ㄱ·ㄴ의 실제 소유자와 건축 시점, 토지 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 법정지상권 성립 여부. 성립요건 충족 여부와 토지 사용료·철거·협상 가능성을 법률 검토하세요.
- 현장 점유. 이정환의 실제 점유 범위와 사용관계, 인도 협의 필요 여부를 확인하세요.
- 당해세. 국민건강보험공단·국·용인시 압류 관련 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 토지 경계와 도로. 토지 일부의 현황 도로 및 남서측 진입도로가 사용·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 시설 사용 가능 여부. 위생설비 등 시설의 실제 작동 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 활용성. 문화 및 집회시설의 현재 사용 가능성, 향후 활용계획과 인허가 조건을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·압류는 소멸하고, 전입자도 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리 역시 없습니다.
하지만 이 물건을 단순한 인수 0원 안전형으로 결론 내리기는 어렵습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있고, 이를 위한 법정지상권이 성립할 여지가 명시돼 있기 때문입니다. 문화 및 집회시설이라는 용도와 원거리 입지, 불편한 대중교통, 세 차례 유찰도 환금성을 낮추는 요소입니다.
최저가 83,536,000원이 감정가의 34.3%라는 사실은 분명하지만, 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 제시외 건물과 법정지상권을 해결한 뒤에도 토지와 시설을 계획대로 사용할 수 있는지입니다. 명시 인수는 0원, 권리 외 사용제약은 정밀검토. 이 두 문장을 함께 봐야 하는 물건입니다.
