의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 ‘메종드힐’ 103동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가 295,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 101,190,000원, 감정가의 약 34%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 유치권의 성립 여부를 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
등기부상 말소기준은 2024.02.07. 설정된 송파새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 주식회사덕행 근저당권 432,000,000원, 백창환 가압류 56,849,400원, 주식회사 라인이엔지 가압류 10,500,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자로 조사된 이성복·홍석균 역시 말소기준일 이후 전입해 대항력은 없습니다.
문제는 등기순위 밖에서 제기된 유치권 신고입니다. 주식회사 덕행은 2025.07.01. 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했으며, 감정평가 현장에서도 건물 외부에 공사대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착된 사실이 확인됐습니다. 매각물건명세서는 그 성립 여부를 불분명하다고 적고 있으므로, 신고액 전부를 곧바로 인수액으로 확정할 수는 없지만 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 제103동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 33-56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 · 승강기·난방·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 박원휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 101,190,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 검증
말소기준권리인 송파새마을금고 근저당권보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다. 주식회사덕행의 후순위 근저당권과 가압류 2건은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 전입자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 전입자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이성복은 2024.06.27., 홍석균은 2025.03.18. 전입해 모두 말소기준일인 2024.02.07.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 매수인에게 임차보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다.
다만 두 전입자의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력이 없어 보증금 승계 위험으로 연결되지는 않지만, 실제 점유관계와 명도 상대방을 확정하려면 매각물건명세서와 현황조사 원문, 전입세대확인서 및 현장 확인이 필요합니다. 특히 유치권 신고인이 실제로 어떤 공간을 점유하는지와 두 전입자의 점유가 유치권 행사와 연결되는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%만으로는 ‘저렴’ 판정 불가
현재 최저매각가는 101,190,000원으로 감정가 295,000,000원의 약 34%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 70,833,000원, 그다음 회차는 49,583,100원까지 내려갑니다. 그러나 동일·인근 다세대주택의 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 현재 시세 대비 할인율을 검증할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,216,660원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 240,000,000원 | 98,973,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권액 합계 739,349,400원 중 98,973,340원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 640,376,060원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 유치권 신고액 360,000,000원은 배당채권이나 확정 인수액으로 반영하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 파주소방서 동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며, 서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 사육이 제한되는 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 동일·인근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 검증하기 어렵습니다. 다세대주택이라는 용도와 3회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 주식회사 덕행의 공사계약서, 세금계산서, 공사내역서, 미지급 확인자료와 360,000,000원의 산출근거를 확인하세요.
- 점유 시점 확인. 유치권 신고인의 실제 점유 장소, 점유 개시 시점, 열쇠·출입 통제 여부, 현수막 외에 객관적인 점유 표지가 존재하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 목적물 관련성 확인. 신고된 공사가 이 사건 103동 201호 또는 그 가치에 직접 관련된 공사인지, 다른 동·다른 호·전체 사업장 공사대금이 섞여 있는지 구분해야 합니다.
- 전입자 명도 확인. 이성복·홍석균은 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 각자의 점유 부분, 유치권 신고인과의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 감정가 295,000,000원과 최저가 101,190,000원의 차이만으로 할인 여부를 판단하지 말고 인근 다세대주택의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 미배당 채권 구분. 후순위 근저당권과 가압류는 미배당되더라도 매각으로 소멸하지만, 유치권 주장은 배당표만으로 해결되지 않는다는 점을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서 원문을 직접 확인하고 성립 가능성에 관한 법률 검토를 거친 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34% 가격”보다 “3.6억 유치권”이 먼저다
등기부와 전입일만 보면 구조는 단순합니다. 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 모두 소멸하며 전입자 2명도 대항력이 없습니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 주식회사 덕행이 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했고, 현장에도 유치권 행사 현수막이 확인됐습니다. 그 성립 여부가 불분명한 상태에서 최저가 101,190,000원만 보고 가격 메리트를 논하는 것은 위험합니다. 실거래 비교자료도 없고 이미 3회 유찰된 다세대주택인 만큼, 유치권이 성립하지 않는다는 근거를 확보하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건은 “권리 소멸형 저가 물건”이 아니라, 유치권 검증 결과에 따라 실질 부담과 명도 가능성이 크게 달라지는 고위험 사건입니다.