의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 메종드힐 103동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2024년 2월 7일 송파새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사덕행 근저당권 432,000,000원과 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 전입자는 이성복·홍석균 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024년 6월 27일과 2025년 3월 18일로 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 전입관계만으로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 원본 기록으로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 박원휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 101,190,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07. 송파새마을금고 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 검증
등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 2순위 근저당권과 가압류의 미배당금도 채권자 측 손실로 남을 뿐, 그 금액이 낙찰자에게 자동 승계되지는 않습니다. 현황조사상 전입자 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 101,190,000원으로 감정가 295,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 확인된 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 동일 건물이라도 층·면적·내부상태·대지권과 점유상태에 따라 가격 차이가 커, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
더 큰 문제는 유치권입니다. 유치권이 배제되면 등기상 실질취득액은 최저가 101,190,000원 수준이지만, 성립하는 경우에는 매각대금과 별도로 점유 해소 비용과 분쟁비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 검토는 “1.01억원에 살 수 있는가”가 아니라 “유치권을 배제하고 실제 인도를 받을 수 있는가”에서 출발해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,216,660원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 240,000,000원 | 98,973,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 739,349,400원 중 예상 배당액은 98,973,340원이며, 예상 미배당액은 640,376,060원입니다. 미배당 채권은 등기상 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 101,190,000원 | 98,973,340원 | 640,376,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 70,833,000원 | 69,158,006원 | 670,191,394원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 49,583,100원 | 48,290,604원 | 691,058,796원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 파주소방서 동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 부지입니다. 계획관리지역, 모든 축종 사육제한 구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 건물 외부 유치권 현수막은 현장 확인이 필요한 핵심 사항입니다.
- 환금성. 다세대주택과 근린생활시설·농경지가 혼재한 입지이고 실거래 비교가 확인되지 않아, 재매각 가능성과 적정 가격은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 신고인 주식회사 덕행이 실제로 목적물을 점유하고 있는지, 점유 개시 시점과 현재까지 점유가 계속되는지 확인해야 합니다.
- 공사대금 원인 확인. 공사계약서, 세금계산서, 기성내역, 지급자료와 360,000,000원 채권의 변제기·채무자를 대조해야 합니다.
- 경매개시 전 성립 여부. 공사와 점유가 경매개시결정 전부터 존재했는지, 경매 후 만들어진 외형적 점유는 아닌지 현장·기록으로 검증해야 합니다.
- 전입자 점유관계. 이성복·홍석균의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 다세대의 최근 거래와 매물, 대지권과 내부상태를 직접 비교해야 합니다.
- 명도비용 반영. 유치권이 부정되더라도 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 인도명령·명도소송과 집행비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당표 보완. 당해세, 최우선변제 가능성, 집행비용과 실제 채권액을 매각기일 전 최신 기록으로 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서·첨부자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권 배제가 먼저다
등기부와 전입일만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류는 소멸하고, 전입자 2명도 대항력이 없어 명세서상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 결론을 등기만으로 내릴 수는 없습니다.
주식회사 덕행이 신고한 공사대금은 360,000,000원으로 감정가 295,000,000원보다도 크고, 감정평가 당시 건물 외부에 유치권 행사 현수막도 확인됐습니다. 성립 여부가 불분명하다는 것은 안전하다는 뜻이 아니라, 입찰자가 사실관계와 법적 요건을 직접 검증해야 한다는 뜻입니다. 최저가가 101,190,000원까지 내려왔더라도 유치권 배제 근거와 명도 시나리오가 확보되지 않는다면 접근하기 어렵습니다. 가격은 낮지만 위험은 가격에 반영되지 않을 수 있는 물건 — 유치권 배제 전에는 보류가 합리적입니다.