춘천지방법원 2025타경30530. 태백시 황지동 273-47, 황지로 249-1에 있는 근린생활시설과 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕(현황 칼라강판지붕) 지하 1층·지상 2층으로, 공부상 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 112.0㎡의 대지로 일반상업지역에 속합니다. 감정가 165,026,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,623,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2017.04.26 설정된 한마음신용협동조합의 채권최고액 97,500,000원 근저당권입니다. 2000년 조흥은행 근저당과 2008년 한마음신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재의 근저당과 그 뒤 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 황지동 273-47 · 강원도 태백시 황지로 249-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 근린생활시설 · 토지 112.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕(현황 칼라강판지붕) · 지하1층/지상2층 |
| 소유자 | 강청자 · 2016.10.10 협의분할에 의한 상속 · 2017.04.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 165,026,000원 / 39,623,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음신용협동조합 / 86,996,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
현재 말소기준은 2017.04.26 한마음신용협동조합 근저당권입니다. 이에 앞선 조흥은행 및 한마음신용협동조합의 종전 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 근저당은 매각으로 소멸하고, 2025년 임의경매개시결정 역시 그 뒤 권리라 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경욱 | 확인 필요 | 2023.08.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성조 | 1층(39.6696㎡) | 2022.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 정경욱은 2023.08.01, 조성조는 2022.04.01 전입해 모두 2017.04.26 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 시세자료가 없다
현재 최저매각가는 39,623,000원으로 감정가 165,026,000원의 24% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 거래 표준화가 쉬운 주거상품이 아니라 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 이미 네 차례 유찰된 사실은 감정가와 실제 응찰수요 사이에 간극이 있었음을 보여주지만, 그것만으로 현재 39,623,000원이 시장가보다 낮다는 결론까지 이어지지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,113,214원 |
| 2. 근저당 · 한마음신용협동조합 | 97,500,000원 | 38,509,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한마음신용협동조합 채권최고액 97,500,000원 중 38,509,786원이 배당되고 58,990,214원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황지중앙초등학교 남측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘주상용’입니다.
- 토지. 112.0㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 438,300원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로가 있습니다.
- 유의사항. 일괄매각이며 제시외 물건이 포함되고 지적경계가 불분명합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 임차관계 확인. 정경욱·조성조의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 영업·사용 관계를 확인해 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 제시외 물건. 감정평가서상 제시외 물건이 일괄매각에 포함되므로 현황과 범위를 확인해야 합니다.
- 지적경계. 지적경계 불분명 사항이 있어 토지 경계와 실제 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 27,736,100원, 6회 유찰 시 19,415,270원으로 내려가지만 가격 하락만으로 투자성이 좋아진다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 확정”
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준 이후 전입한 실제 임차인 2명도 대항력이 없고, 명세서상 별도 인수권리나 법정지상권도 없습니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리보다 가격과 활용도입니다. 감정가 165,026,000원에서 네 차례 유찰돼 39,623,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 실거래 시세가 없고 근린생활시설·토지라는 용도 특성, 임차보증금 미상, 지적경계 불분명까지 확인됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 전까지 보류입니다.
