춘천지방법원 2025타경30530. 태백시 황지동 황지중앙초등학교 남측 인근에 위치한 근린생활시설과 토지의 경매입니다. 토지면적은 112㎡, 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 2층 구조입니다. 소유자 강청자가 2017년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 같은 해 한마음신용협동조합 앞으로 채권최고액 97,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관의 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 기준점은 비교적 명확합니다. 앞서 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2017년 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 실질적인 확인 과제는 전입 신고자들의 점유관계와 토지경계입니다. 상업용 건물의 활용성과 실제 처분 가능성을 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 황지동 273-47 제1호 도로명주소: 강원도 태백시 황지로 249-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 2층 · 슬라브지붕(현황 칼라강판지붕) |
| 토지 | 112㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 소유자 | 강청자 (2017.04.03. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 165,026,000원 |
| 최저매각가 | 39,623,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24%) |
| 신청채권자 | 한마음신용협동조합 |
| 청구금액 | 86,996,437원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건(감정평가서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ) 포함 · 지적경계 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당권
말소기준권리는 2017.04.26. 접수된 을구 5번 한마음신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 97,500,000원이며 동일 소재지 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 기존 조흥은행 근저당권과 앞선 한마음신용협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 점유 및 임차관계 — 전입 신고자 2명
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 전입 신고자는 정경욱·조성조 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2017.04.26. 말소기준권리보다 늦어, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부 등은 확인되지 않아 실제 임대차계약과 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경욱 | 미상 | 2023.08.01 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 인수 기재 없음 |
| 조성조 | 1층 (39.6696㎡) | 2022.04.01 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미상 | 인수 기재 없음 |
③ 가격 검토 — 감정가의 24%, 시세 할인율은 미확인
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 39,623,000원으로 낮아졌습니다. 이는 최초 감정가 165,026,000원의 약 24.01%입니다. 다만 감정가 대비 하락률은 경매 진행에 따른 가격 변화일 뿐, 현재 시장에서 실제 매도할 수 있는 가격과의 차이를 나타내지는 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 최초 감정가 | 165,026,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 (4회 유찰) | 39,623,000원 | 24.01% | 현재 매각기일 기준 |
| 5회 유찰 시나리오 | 27,736,100원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시나리오 | 19,415,270원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
일반상업지역의 근린생활시설은 건물의 사용 가능 상태, 실제 임대수요, 토지경계와 개별 입지에 따라 가치가 달라집니다. 특히 이 물건은 제시외 물건을 포함한 일괄매각이고 지적경계도 불분명하기 때문에 유찰 횟수가 많다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,113,214원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 한마음신용협동조합 | 97,500,000원 | 38,509,786원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 58,990,214원 |
집행비용 1,113,214원을 먼저 공제하면 한마음신용협동조합에 38,509,786원이 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 58,990,214원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 추정배당입니다. 채권자의 미배당액을 낙찰자가 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
낙찰가격이 낮아질수록 한마음신용협동조합에 돌아가는 배당액은 감소합니다. 그러나 본건의 확인된 인수 추정금액은 각 회차에서 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인이 승계하는 채무는 구분해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 39,623,000원 | 38,509,786원 | 58,990,214원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,736,100원 | 26,836,850원 | 70,663,150원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 19,415,270원 | 18,665,795원 | 78,834,205원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태백시 황지동 황지중앙초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려한 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 폭 약 8m의 포장도로가 소재합니다. 토지의 도로접면은 소로각지입니다.
- 토지. 면적 112㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 438,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며 창호는 새시창호 등입니다. 공부상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역·가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 지정이 확인됩니다. 도로 관련 소로1류·소로2류와 접합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건에 지적경계 불분명이 별도로 명시돼 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 건물의 상태와 실제 사용 가능성, 주변 임차수요에 따라 매각가격이 달라질 수 있습니다. 4회 유찰된 이력이 있으므로 재매각 가능성과 보유비용을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지적경계 확인. 매각물건명세서에 지적경계 불분명이 명시돼 있습니다. 지적도·현황측량·인접 필지와의 경계를 확인하고 실제 사용범위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 물건 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ의 구체적인 위치, 구조, 상태 및 매각 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 정경욱과 조성조의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 조성조의 조사상 점유 부분은 1층 39.6696㎡입니다.
- 명도비용 검토. 확인된 선순위 보증금 인수위험과 별개로, 실제 점유자와의 인도 협의 및 명도 절차에 필요한 비용을 고려해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 슬라브지붕과 현황 칼라강판지붕의 상태, 지하층의 사용 가능 여부, 누수·설비·외벽 상태 및 제시외 물건을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 39,623,000원은 감정가의 약 24%이지만 시세 할인율은 확인되지 않았습니다. 인근 유사 근린생활시설 거래가격과 실제 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 부대비용 확인. 미납 관리비·공과금·제세금과 건물 유지보수비를 점검하고, 실제 취득 이후의 활용계획에 반영하세요.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 경계와 점유가 먼저”
이 물건은 감정가 165,026,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 39,623,000원까지 내려왔습니다. 등기상 권리구조는 비교적 단순하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수 추정금액은 0원입니다.
하지만 낮아진 경매가격이 곧바로 저렴한 취득가격을 의미하지는 않습니다. 보증금과 임대관계가 확인되지 않은 전입 신고자 2명, 제시외 물건을 포함하는 일괄매각 조건, 그리고 지적경계 불분명이라는 현장 확인사항이 있습니다. 근린생활시설 특성상 활용 가능성과 실제 처분가격도 별도로 검증해야 합니다.
등기상 인수위험은 제한적이지만, 점유·경계·가격 검증은 아직 남아 있습니다. 현재 최저가의 할인율보다 현장조사와 실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심인 사건입니다.
