대구지방법원 2024타경3534. 수성화성쌍용타운 101동 14층 1405호 아파트로, 감정가 264,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 184,800,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.10.30 국민은행 근저당권 106,800,000원이고, 이후 경매개시결정과 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 앞선 2011.04.21 전입자 장현준입니다. 전입시점은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 여부와 낙찰자가 떠안을 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 최근 12개월 동일 평형 12건 평균은 254,666,666원, 최신 거래는 2026.08 252,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 약 7천만원 낮습니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금이 실제로 인수되는 구조라면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금이 됩니다. 보증금 자체가 미상이므로 현 단계에서는 184,800,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3534 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성로 411, 101동 14층1405호 (수성동4가,수성화성쌍용타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 수성화성쌍용타운 제101동 14층 1405호 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 장미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 92,440,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 1996.11.26 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 선순위 점유자가 변수
말소기준권리는 2013.10.30 설정된 국민은행 근저당권 106,800,000원입니다. 2024.04.12 임의경매개시결정과 2025.05.15 수성구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기부 자체만 보면 낙찰자에게 남는 후순위 권리는 없습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 미정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현준 | 2011.04.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입은 2011.04.21로 국민은행 근저당 설정일 2013.10.30보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표에 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있더라도 이를 확정값으로 받아들이기보다 매각물건명세서와 임대차 원자료로 보증금과 대항력 요건을 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘실질취득가’가 먼저다
수성화성쌍용타운 동일 평형 60.0㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균 254,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 4층 252,000,000원이고, 거래 범위는 240,000,000원~269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 254,666,666원 |
현재 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%이고, 최신 거래 252,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 수치는 낙찰대금만 비교한 것입니다. 장현준의 보증금 중 낙찰자가 인수할 금액이 존재한다면 그 금액을 더한 실질취득가로 다시 시세를 비교해야 합니다. 보증금이 미상인 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,612,800원 |
제시된 배당계산상 현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 106,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 74,612,800원입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 선순위 임차인의 실제 인수 여부가 확정되기 전에는 매수인 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 184,800,000원 | 106,800,000원 | 0원 | 74,612,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 129,359,999원 | 106,800,000원 | 0원 | 19,948,959원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 90,551,999원 | 88,522,063원 | 18,277,937원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 추가 유찰로 가격이 더 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 실질 부담이 그대로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 회차 전략보다 임차관계 확정이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동4가, 대구도시철도2호선 대구은행역 북측 인근으로 아파트단지·업무시설·근린생활시설·점포상가·후면주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 단지 동측·북측은 폭 약 20M 도로, 남측은 약 15M 도로, 서측은 약 6M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 677세대, 사용승인일 1996.11.26이며 최근 12개월 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장현준 보증금 확인. 현재 판단의 핵심입니다. 보증금 규모를 모르면 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일은 2011.04.21이지만 보증금·확정일자 등이 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 판단하고 원자료를 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 잔액 계산도 확정할 수 없습니다.
- 가격 판단 순서. 184,800,000원이라는 최저가보다, 인수 가능한 보증금을 더한 실질취득가를 먼저 계산한 뒤 254,666,666원 최근 평균·252,000,000원 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원자료를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “72.6% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 264,000,000원에서 한 번 유찰돼 184,800,000원까지 내려온 가격 메리트형 아파트처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 254,666,666원과 최신 거래 252,000,000원에 비해서도 낮습니다. 하지만 2011.04.21 전입한 장현준의 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 가격 판단을 뒤집을 수 있습니다.
말소기준권리보다 앞선 점유자의 보증금이 낙찰자에게 인수된다면, 비교 기준은 184,800,000원이 아니라 낙찰가와 인수금액을 합한 실질취득비용입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 단순하지만 임차보증금 확인 전까지 가격 메리트 판단은 보류”입니다. 보증금이 확인되고 실제 인수액이 계산된 뒤에야 비로소 현재 72.6%라는 숫자의 의미를 판단할 수 있습니다.
