대구지방법원 2024타경3534. 수성화성쌍용타운 101동 14층 1405호 아파트입니다. 등기상 소유자는 장미숙이고, 국민은행이 2013.10.30 채권최고액 106,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2024.04.12 국민은행의 임의경매개시결정과 2025.05.15 수성구 압류는 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 먼저 보이는 전입일입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 장현준이 확인되고 전입일은 2011.04.21입니다. 말소기준인 2013.10.30보다 앞선 날짜입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 남아 있고 매수인에게 대항할 수 있는 임차관계라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있으므로, 실질취득액은 현재 최저가 184,800,000원에 고정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성로 411, 101동 14층1405호 (수성동4가,수성화성쌍용타운) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제101동 17층건 중 14층 1405호 · 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 장미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 92,440,369원 |
| 말소기준권리 | 2013.10.30 국민은행 근저당권 · 채권최고액 106,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입일을 먼저 본다
등기부에는 2010.05.19 대구광역시수성구 압류가 있었지만 2010.10.04 압류해제로 말소됐습니다. 현재 핵심 말소기준은 2013.10.30 국민은행 근저당이고, 이후의 경매개시결정과 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 장현준의 전입일 2011.04.21은 이보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 모두 미상이므로 낙찰자가 떠안을 금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현준 | 2011.04.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 72.6%, 그러나 실질취득은 아직 미상
단지 시세 비교는 60.0㎡ 동일 면적의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 254,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 252,000,000원입니다. 현재 최저매각가 184,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%로, 낙찰가 자체만 보면 최근 거래가격보다 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 14 | 247,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 254,666,666원 |
표본 최저 거래가는 240,000,000원, 최고 거래가는 269,000,000원입니다. 감정가 264,000,000원은 이 실거래 범위 안에 있고, 1회 유찰된 현재 최저가는 184,800,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 차액을 곧바로 “수익 여유”로 볼 수는 없습니다. 장현준의 보증금이 확인돼야 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 시세와 비교할 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,612,800원 |
위 배당 가정에서는 국민은행 채권최고액 106,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 74,612,800원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 장현준의 미상 보증금은 확정 반영된 금액이 아니므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 수성동4가, 대구도시철도2호선 대구은행역 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설·점포상가와 후면주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려하면 아파트로서 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 제101동은 철근콘크리트조 스라브지붕 17층 건물이며 본건은 14층 1405호입니다. 사용승인일은 1996.11.26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 중앙공급식 난방, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 표본. 쌍용화성은 677세대이며 동일 면적 60.0㎡ 최근 거래 12건의 가격 범위는 240,000,000원~269,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장현준 보증금 확인. 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금이 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제 관계도 현재 상태에서는 확정할 수 없습니다.
- 전입일 원본 대조. 장현준 전입일 2011.04.21과 말소기준 근저당 2013.10.30의 선후관계를 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 비교. 최근 12개월 평균 254,666,666원 및 최신 거래 252,000,000원과 비교할 때는 확인된 인수 보증금을 낙찰가에 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 확정 전 단정 금지. 현재 184,800,000원 가정 배당에서는 국민은행 106,800,000원이 전액 배당되지만, 임차보증금과 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인”보다 “선순위 전입 확인”이 먼저다
이 사건은 가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 264,000,000원에서 한 번 유찰돼 184,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 254,666,666원의 72.6%입니다. 최신 거래 252,000,000원과 비교해도 낙찰가 자체는 낮습니다.
하지만 권리분석의 결론은 가격표만으로 끝나지 않습니다. 장현준은 2011.04.21 전입했고 말소기준 국민은행 근저당은 2013.10.30입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로, 실질취득액도 아직 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “현재가가 시세의 72.6%라 싸다”가 아니라, “가격은 충분히 내려왔지만 선순위 전입자의 보증금 확인이 끝나야 가격 메리트를 판단할 수 있다”가 정확한 결론입니다.
