대구지방법원 2024타경9105. 경상북도 영천시 화산면 연계리 496-1, 연유길 156에 소재한 기타 + 토지 경매입니다. 확인된 토지는 지목이 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 2,138㎡입니다. 소유자는 주식회사농업회사법인케이푸드입니다. 감정가 1,733,375,920원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 416,184,000원으로, 현재 회차 표기상 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다.
가격 하락 폭만 보면 눈길을 끌지만, 이 사건은 단순 토지만 낙찰받는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고, 제시외 건물과 기계기구가 포함되며, 목록5는 맹지입니다. 또 이번은 재매각으로, 매수신청보증금도 통상적인 수준이 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다 매각 대상의 구성과 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경9105 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 연계리 496-1 · 경상북도 영천시 화산면 연유길 156 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사농업회사법인케이푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,733,375,920원 / 416,184,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 964,999,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 2,138㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 67,300원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 포함 · 목록5 맹지 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.24. 신한은행 근저당
말소기준권리는 2021.05.24. 을구 1번 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당, 각 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 신한은행 근저당권 1,800,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 — 대항력은 없고, 우선변제는 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2022.12.23 | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김형준의 전입신고일은 2022.12.23.로 말소기준권리인 2021.05.24.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 2,400,000원이며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 예상배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 4회 유찰 뒤 감정가 24%
| 감정가 | 1,733,375,920원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 416,184,000원 |
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 24% |
| 5회 유찰 시 | 291,328,800원 · 감정가 17% |
| 6회 유찰 시 | 203,930,160원 · 감정가 12% |
현재 회차는 감정가 대비 24% 수준까지 내려와 있습니다. 다만 이 물건은 재매각이고, 일괄매각 대상에 제시외 건물과 기계기구가 포함되며 목록5가 맹지입니다. 따라서 유찰 횟수와 할인율을 곧바로 ‘저렴하다’는 근거로 연결하기보다, 실제 매각 대상의 범위·현황·이용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,561,840원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,098,900,000원 | 109,622,160원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 57,796,012원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 180,420,491원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 수협은행 | 33,106,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 275,813,971원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 고려산업주식회사 | 176,542,380원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 950,690,708원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,955,889원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 416,184,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,095,225,451원 중 409,622,160원이 배당되고, 미배당액은 2,685,603,291원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 물건·토지 리스크 메모
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 개별 토지나 건물만 분리해 보는 접근은 맞지 않습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현황과 실제 사용 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 기계기구. 기계기구가 매각 대상에 포함됩니다. 토지·건물 가격만으로 응찰가를 판단하기 어렵습니다.
- 맹지. 목록5는 맹지로 명시돼 있습니다. 해당 목록의 통행·접근 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 확인된 토지는 공장용지·공업용, 면적 2,138㎡, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지와 접하고, 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 67,300원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 당일 자금 조건을 우선 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구가 실제로 어떤 범위까지 매각되는지 원본 목록과 현황을 대조하세요.
- 목록5 맹지. 도로 접근과 통행 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임차인. 김형준은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 근저당 공동담보. 신한은행 근저당에는 연계리 496-1과 산33-5 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당과 채권관계는 관련 등기 원본을 대조하세요.
- 가격 판단. 4회 유찰로 감정가 24% 수준까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 복합 매각 대상의 실사용성과 환금성을 함께 보세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘물건 구성’이 더 중요하다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.05.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김형준의 전입은 2022.12.23.로 뒤라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 4회 유찰·재매각에 더해 일괄매각, 제시외 건물, 기계기구, 목록5 맹지가 함께 걸려 있습니다.
따라서 이 사건은 “감정가 24%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 416,184,000원에 실제로 무엇을 취득하고, 그것을 어떻게 사용·처분할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 낮지만, 매각 대상과 환금성 확인 난도가 높습니다. 권리는 비교적 정리돼 있고, 승부처는 현황과 물건 구성입니다.
