의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 ‘메종드힐’ 103동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가 340,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 116,620,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 유치권 신고의 실체에 있습니다.
말소기준권리는 2024.02.07. 설정된 송파새마을금고 근저당권 264,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사덕행 근저당권 432,000,000원, 백창환 가압류 56,849,400원, 주식회사 라인이엔지 가압류 10,500,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 전입자는 모두 말소기준일 뒤에 전입해 대항력은 없으므로 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.
다만 주식회사덕행은 등기부상 후순위 근저당권자이면서 별도로 2025.07.01.자 공사대금 360,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있고, 감정평가 당시에도 건물 외부에서 공사대금 미납을 이유로 유치권을 행사 중이라는 현수막이 확인됐습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 제103동 제4층 제401호 도로명: 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 33-56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 · 승강기·난방·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 박원휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 116,620,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 검증
말소기준인 송파새마을금고 근저당권과 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 등기부 순위만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,226,482,310원이지만, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 배당가능액은 114,187,320원에 그쳐 선순위 송파새마을금고 근저당권도 전액 배당되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 전입자는 2명입니다. 이성복은 2024.06.27., 홍석균은 2025.03.18. 전입해 모두 말소기준권리 설정일인 2024.02.07.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 매수인에게 임차보증금 반환의무를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력이 없다는 것과 배당절차에서 우선변제 또는 소액임차인 최우선변제 가능성이 전혀 없다는 것은 다른 문제입니다. 현재 예상배당에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이는 주로 채권자의 회수액에 영향을 주며, 현재 확인된 전입일 기준으로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 116,620,000원은 감정가 340,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 다세대주택의 최근 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 위치·준공상태·점유관계·하자와 대출 가능성에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 감정가 대비 할인율을 시세차익으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,432,680원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 264,000,000원 | 114,187,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 763,349,400원 중 114,187,320원만 배당되고, 649,162,080원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 원칙적으로 매수인 인수액과 같지 않으며, 별도로 신고된 유치권의 성립 여부는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 파주소방서 동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며, 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건물 외부의 유치권 행사 현수막은 환금성과 금융기관 담보평가에 영향을 줄 수 있는 핵심 현장사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 주식회사덕행 또는 관련자가 목적물을 실제로 점유하는지, 점유가 언제 시작됐고 현재까지 계속되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공사채권 근거 대조. 공사계약서·세금계산서·공사내역·미지급 확인서와 신고액 360,000,000원의 산정 근거를 확인해야 합니다.
- 등기 근저당과 유치권 구분. 주식회사덕행의 후순위 근저당권 432,000,000원은 매각으로 소멸하지만, 별도로 신고한 유치권은 성립 여부를 따로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이성복·홍석균의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사서 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 동일·유사 다세대주택의 최근 거래, 매도호가, 담보대출 가능액을 별도로 확인한 뒤 유치권·명도·수선 비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 신고서 원문을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 3.6억
이 물건은 등기부와 전입일만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고, 두 전입자도 대항력이 없어 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 깔끔한 표면 아래에는 감정가보다 큰 360,000,000원의 유치권 신고가 있습니다.
유치권이 성립하지 않는다는 점이 명확히 확인된다면 등기·임차 관계는 비교적 정리된 구조입니다. 반대로 점유와 공사채권이 인정될 여지가 남아 있다면, 최저가 116,620,000원은 실질 취득비용의 전부가 아닐 수 있습니다. 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기권리는 소멸, 임차인 대항력은 없음, 하지만 유치권은 미해결. 이 사건의 입찰 여부는 가격이 아니라 유치권의 성립 여부를 먼저 확정한 뒤 판단해야 합니다.