대구지방법원 2024타경9549. 경산시 사동 601 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 단독주택 + 토지로 분류됐지만, 감정평가상 실제 이용은 1층 계단실·소매점, 2~4층 다가구주택입니다. 토지는 302㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019년 10월 7일 설정된 북부새마을금고 근저당권 806,000,000원입니다. 그 뒤에 등기된 주택임차권 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특정된 임차인·점유자의 전입신고일 역시 모두 말소기준일 뒤라 확인된 범위에서는 대항력이 없습니다. 다만 성명과 전입일이 특정되지 않은 주거 점유 표기는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경9549 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 사동 601 · 경상북도 경산시 원효로40길 52-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 1층 계단실·소매점 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 302㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 735,500원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 김준호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,193,148,480원 / 584,643,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 새경산새마을금고 / 629,586,210원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.07. 북부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 806,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 북부새마을금고 근저당권입니다. 주택임차권등기 7건은 모두 그 이후에 접수됐고, 등기된 임차인들의 전입신고일도 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 10월 4일 경매개시결정과 그 뒤 추가된 임차권등기도 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 특정 14명, 미상 표기 2건
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금혜경 | 미상 | 2023.02.02 | 20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이지언 | 102호 | 2023.06.22 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이하윤 | 102호 | 2022.01.06 | 30,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 백기남 | 501호 | 2019.10.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 정용석 | 201호 | 2019.11.14 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이선영 | 301호 | 2019.11.18 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 최유나 | 202호 | 2021.11.04 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이도경 | 203호 · 39.66㎡ | 2022.08.19 | 15,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박희식 | 305호 · 60㎡ | 2021.06.18 | 80,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김인태 | 302호 · 35.50㎡ | 2024.06.27 | 20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박가연 | 205호 · 55㎡ | 2022.08.23 | 80,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이혜영 | 501호 · 약 57.86㎡ | 2019.10.29 | 20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김재영 | 303호 · 35.5㎡ | 2022.10.06 | 20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 장세진 | 502호 · 84.17㎡ | 2024.06.28 | 150,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 성명 미상 2건 | 주거 · 구체 범위 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
특정된 14명은 전입신고일이 2019.10.07. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않았으며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
임차인 박희식은 전세사기피해자 결정통지서를 제출했고 우선매수권이 있습니다. 이는 박희식의 보증금이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 박희식의 전입신고는 말소기준권리 뒤라 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
④ 예상배당표 (매각가 584,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,246,430원 |
| 1. 근저당 · 북부새마을금고 | 806,000,000원 | 576,396,570원 |
| 미배당 · 북부새마을금고 | - | 229,603,430원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 중 229,603,430원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 584,643,000원 | 576,396,570원 | 229,603,430원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 409,250,100원 | 402,757,599원 | 403,242,401원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 286,475,070원 | 281,664,419원 | 524,335,581원 | 0원 |
가격이 내려가면 근저당권자의 미배당액이 커질 뿐, 대항력 없는 임차인의 보증금이나 말소되는 근저당 미배당액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 다만 이 계산은 확인된 권리관계를 기준으로 한 것이므로, 전입일 등이 특정되지 않은 점유 표기 2건은 별도로 해소해야 합니다.
⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 사동 소재 사동중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1층은 계단실과 소매점, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 설치돼 있고 다가구주택 부분은 도시가스 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·고도지구(7층 이하), 소로2류 도로에 접하며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 박희식의 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 외부 최고가 입찰이 곧 최종 취득을 의미하지 않습니다.
- 미상 점유 2건. 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 주거 점유 표기는 대항력 가능·미상입니다. 전입세대 확인자료와 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 복수 성명 호수. 102호와 501호의 실제 점유자, 임차권등기권자, 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 감정 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 상가·주택 혼합. 1층 소매점과 2~4층 다가구주택의 각 호실 현황, 공실, 임대료, 시설상태를 개별 조사해야 합니다.
- 감정가 대비 착시. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 토지·건물·임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 가능액이 반영되면 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 낙찰 가능성과 점유 정리가 먼저다”
이 사건은 표면적으로 감정가 1,193,148,480원에서 584,643,000원까지 내려온 49% 물건이고, 확인된 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 이 할인율이 아닙니다.
특정된 임차·점유자가 14명이고, 전입일과 보증금이 특정되지 않은 주거 점유 표기 2건이 추가로 남아 있습니다. 102호와 501호는 복수 성명이 확인되고, 1층 소매점과 2~4층 다가구주택을 함께 관리·명도해야 합니다. 여기에 박희식의 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 입찰자의 최종 취득 가능성이 제한됩니다.
등기상 권리는 소멸형, 확인된 인수는 0원. 하지만 우선매수권 때문에 낙찰 확정성이 낮고, 미상 점유와 다수 호실의 명도 부담이 큽니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸게 쓰느냐’보다 우선매수권·점유관계·제시외 건물을 입찰 전에 얼마나 확실히 정리하느냐가 먼저인 제한형 경매입니다.
