114,910,000원
의정부지방법원 2025타경63105. 파주시 파주읍 봉서리 ‘메종드힐’ 103동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준은 2024년 2월 7일 설정된 송파새마을금고 근저당권 252,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 주식회사덕행 근저당권 432,000,000원과 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
현황조사상 실제 임차인은 이성복·홍석균 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 확인되지 않았더라도 매수인이 대항력 있는 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 점유관계와 명도 조건은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 제103동 제4층 제402호 도로명: 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 33-56 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 · 위생·급배수·난방·승강기설비 |
| 소유자 | 박원휘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 114,910,000원 (3회 유찰·감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파새마을금고 / 1,226,482,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 현장 쟁점은 남는다
말소기준인 송파새마을금고 근저당권 이후에 설정된 주식회사덕행의 근저당권과 백창환·주식회사 라인이엔지의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이성복은 2024.06.27., 홍석균은 2025.03.18. 전입해 두 사람 모두 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성복 | 2024.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍석균 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인은 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의 조건은 원문 및 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%여도 ‘저가’로 단정 금지
현재 최저매각가는 114,910,000원으로 감정가 335,000,000원의 34%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 가격 비교보다 먼저 해소해야 할 변수가 있습니다. 신고된 유치권 금액 360,000,000원은 현재 최저가뿐 아니라 감정가보다도 큽니다. 유치권이 성립하지 않는다는 확인 없이 최저가만을 실질취득비용으로 보고 입찰가를 정하면 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 114,910,000원 | 112,501,260원 | 638,848,140원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,437,000원 | 78,589,134원 | 672,760,266원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 56,305,900원 | 54,892,394원 | 696,457,006원 | 0원 |
또한 사건에 기재된 신청채권자 청구액은 1,226,482,310원이고, 현재 배당표에 반영된 채권 합계는 751,349,400원입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 송파새마을금고에 일부 배당될 뿐, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.1% 추정) | - | 2,408,740원 |
| 1. 근저당 · 송파새마을금고 | 252,000,000원 | 112,501,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사덕행 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백창환 | 56,849,400원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 라인이엔지 | 10,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 751,349,400원 중 112,501,260원만 배당되고, 638,848,140원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고액은 배당표의 등기채권 배당과 별개의 성립 판단 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물의 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌붙임 및 드라이비트, 내부는 벽지·타일과 내장바닥재 등으로 마감돼 있습니다.
- 입지. 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며, 계획관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역에 해당합니다.
- 설비·하자. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택과 근린생활시설·농경지가 혼재한 입지이며, 3회 유찰된 상태입니다. 동일 물건의 가격 경쟁력은 주변 거래와 개별 호수의 상태를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 주식회사덕행 또는 관련자가 현재 목적물을 실제 점유하고 있는지, 점유 위치와 출입·잠금 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공사대금 채권 검증. 2025.07.01. 신고된 360,000,000원의 공사계약서·세금계산서·공사내역· 지급내역과 채권 발생 시점을 대조해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 이성복·홍석균은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각 점유 부분, 임대차계약 당사자와 실제 거주 여부를 확인하세요.
- 명세서 문구의 한계. 명시 인수권리와 법정지상권이 해당 없더라도 유치권 신고의 성립 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
- 가격 상한. 감정가 34%라는 할인율을 기준으로 입찰가를 정하지 말고, 유치권이 성립하지 않는 경우와 분쟁·명도 비용이 발생하는 경우를 분리해 상한을 설정하세요.
- 신청채권 검토. 사건 청구액 1,226,482,310원과 등기상 말소기준 근저당 채권최고액 252,000,000원의 관계를 신청서와 채권계산서에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 신고서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34% 최저가보다 유치권 확인이 먼저”
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 송파새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 후순위 전입이라 대항력이 없어 보증금 승계 위험은 없습니다. 이 범위에서 매수인 명시 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 결론을 등기부만으로 내릴 수는 없습니다. 주식회사덕행이 360,000,000원의 유치권을 신고했고, 현장에도 공사대금 미납 현수막이 부착돼 있습니다. 성립 여부가 불분명한 상태에서 현재 최저가 114,910,000원만 보고 저가 매수라고 평가하는 것은 위험합니다. 등기권리는 정리되지만, 유치권과 점유는 미해결. 유치권의 피담보채권·점유·견련성과 점유자 2명의 실제 사용관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.