대구지방법원 2025타경622. 대구 수성구 시지동의 토지 248.8㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 사무실, 2~4층은 단독주택 5가구로 이용 중인 다가구주택·업무 혼합형입니다. 소유자는 이도연과 이찬호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 달구벌신용협동조합의 2019년 12월 3일 근저당권이 말소기준권리입니다.
근저당 이후 설정된 임차권등기와 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 주식회사 다온홀딩스의 전입일은 2019년 11월 18일로, 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·계약 내용은 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수도, 승계액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 여기에 2026년 7월 6일 같은 법인이 공사대금 채권을 이유로 유치권을 신고해 별도 위험까지 더해졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경622 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 시지동 595-5 · 대구광역시 수성구 알파시티2로12길 16-13 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 사무실 · 2~4층 단독주택 5가구 |
| 토지 | 248.8㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 공시지가 2,788,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 도시가스 난방 · 위생·급배수·화재경보설비 |
| 소유자 | 이도연 2분의 1 · 이찬호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,784,386,764원 / 874,350,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 달구벌신용협동조합 / 1,055,746,739원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 제시외·현황 | 4층 증축 단독주택 발코니 6.96㎡ 평가 포함 · 1층 14.88㎡ 단독주택 표시는 실제 계단실·승강기실·화장실 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유가 핵심
이지혜·정주하·김채린·박일화의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 설정됐습니다. 이지혜의 임차권등기는 2024년 1월 2일, 김채린의 임차권등기는 2024년 12월 26일 각각 말소됐고, 정주하·박일화의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 신한은행의 487,000,000원 가압류와 경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유관계 — 승계액을 0원으로 볼 수 없다
| 성명 / 점유부분 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다온홀딩스 4층 84.00㎡ | 보증금·차임 미상 전입 2019.11.18 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 위험 미상 유치권 신고 별도 |
| 이지혜 3층 302호 부분 44.76㎡ | 140,000,000원 전입·확정 2019.12.09 임차권등기 후 말소 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정주하 3층 301호 부분 66.376㎡ | 80,000,000원 전입 2020.03.23 확정 2020.03.09 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김채린 2층 202호 부분 44.76㎡ | 10,000,000원 전입·확정 2023.01.31 임차권등기 후 말소 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박일화 2층 201호 부분 66.376㎡ | 200,000,000원 전입 2020.05.27 확정 2020.05.29 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 장현희 3층 302호 | 5,000,000원 월 550,000원 전입 2025.02.13 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강병민 101호 | 미상 전입 2024.02.29 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이동재 202호 | 미상 전입 2024.10.07 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김미옥 포레스트 101호 20.00㎡ | 미상 전입 2021.10.07 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 대화디앤씨 포레스트 101호 92.56㎡ | 30,000,000원 월 3,000,000원 전입 2021.02.15 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 허권 1층 92.56㎡ | 10,000,000원 월 500,000원 전입 2021.02.03 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이근 점유부분 미상 | 보증금·차임 미상 전입일 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 여부 미상 |
| 대화디 점유부분 미상 | 보증금·차임 미상 전입일 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 여부 미상 |
대항력 판단은 말소기준일과 확인된 전입일을 기준으로 정리했습니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 또는 승계 여부를 확정하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 874,350,000원으로 감정가 1,784,386,764원의 49%입니다. 표면상 낙폭은 크지만, 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 최저가가 실질취득액의 전부가 아닐 수 있다는 것입니다. 다온홀딩스의 선순위 가능 임대차보증금이 확인되거나 유치권이 성립하면, 매수인이 부담하는 총액은 874,350,000원에 미확정 부담을 더한 금액이 됩니다. 보증금 규모를 알 수 없으므로 현재 단계에서는 실질취득액과 시세를 비교할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 874,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,143,500원 |
| 1. 근저당 · 달구벌신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 863,206,500원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 487,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,687,000,000원 중 863,206,500원이 배당되고, 미배당액은 823,793,500원입니다. 이 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 가능 보증금, 유치권 부담을 반영하지 않았으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거가 아닙니다.
⑤ 유치권 신고 — 성립 여부가 불분명하다
2026년 7월 6일 주식회사 다온홀딩스가 공사대금 채권을 이유로 유치권신고서를 제출했습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 따라서 신고가 있다는 사실만으로 유치권이 확정되는 것도 아니고, 반대로 신고액이 제시되지 않았다는 이유로 위험을 0원 처리할 수도 없습니다.
- 공사계약. 공사 도급계약서, 세금계산서, 견적서, 공사내역서와 미지급 공사대금 자료를 확인해야 합니다.
- 점유. 신고인이 건물의 어느 부분을 어떤 형태로 계속 점유하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권 관련성. 신고된 공사대금이 이 부동산에 관해 발생한 채권인지 대조해야 합니다.
- 시점. 점유 개시와 채권 발생 시점, 경매개시결정 전후의 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임대차와 분리 검토. 다온홀딩스의 4층 점유가 임차 목적의 점유인지 유치권 행사 목적의 점유인지 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 노변동 노변중학교 남서측 인근으로, 단독·다가구주택과 아파트, 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 248.8㎡의 평지·정방형 토지로 소로1류와 소로2류에 접한 소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 노변중학교 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 1층 사무실, 2~4층 단독주택 5가구의 혼합 이용 형태로 호실별 임대차와 점유관계 확인이 필요합니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 4층 발코니 6.96㎡ 등 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 다가구주택·사무실·토지를 함께 취득하는 구조이므로 개별 아파트보다 권리·명도·임대관리 검토 범위가 넓고 매수층도 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 다온홀딩스 임대차 원본. 2019.11.18 전입의 근거, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 사용부분과 보증금 반환 여부를 확인하세요.
- 유치권 증빙. 공사계약·공사대금·점유·채권 발생 시점과 유치권 배제특약 여부를 검토하세요.
- 전입일 미상 점유자. 이근과 대화디의 현재 점유 여부, 전입일, 보증금과 계약 상대방을 확인하세요.
- 호실별 현점유자. 101호·202호·302호의 과거 임차인과 현재 점유자가 달라졌는지 직접 대조하세요.
- 임차권 말소·보증금 반환. 이지혜와 김채린의 임차권등기 말소 원인과 실제 반환 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 4층 증축 6.96㎡와 1층 14.88㎡의 현황, 사용 상태와 인허가 관련 서류를 확인하세요.
- 명도 범위. 주거 5가구와 1층 사무실의 점유자를 모두 특정하고 호실별 명도 비용과 기간을 따로 산정하세요.
- 가격 검증. 최저가 874,350,000원을 시세로 간주하지 말고 토지·건물·임대수익과 실제 인수액을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·유치권 신고자료와 현장점유를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자가 권리 미상을 지워주지 않는다”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 하락보다 먼저 해결해야 할 것은 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 다온홀딩스의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 같은 법인이 공사대금 유치권까지 신고했습니다. 이근과 대화디의 전입일·보증금도 확인되지 않아 점유관계가 완전히 정리되지 않았습니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득액은 874,350,000원 + 미확정 부담입니다. 최근 실거래 자료도 없어 시세 대비 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다. 근저당 이후의 등기권리가 소멸한다는 장점만 보고 접근하기에는, 배당표 밖의 위험이 큽니다. 선순위 가능 임대차와 유치권의 금액·성립 여부가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 D등급 물건입니다.