대구지방법원 2025타경635. 대구 남구 대명동 파크아파트 디동 109호, 전용 56.88㎡의 1층 아파트입니다. 소유자 장준혁은 2015.06.22. 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했고, 2016.08.25. 국민은행이 채권최고액 112,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 2025.03.04. 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 현존 근저당권 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 임차인 장성권의 전입일은 2015.08.07.로 말소기준권리인 2016.08.25. 국민은행 근저당권보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없고, 이 미확인 금액이 최저가의 가격 메리트를 전부 뒤집을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1633 파크아파트 제디동 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.88㎡ · 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 장준혁 (2015.06.22. 거래가 158,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 84,047,109원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.25. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 112,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심이다
1999년부터 2015년까지 설정됐던 과거 근저당권과 2006년 전세권은 각각 후속 말소등기로 이미 정리됐습니다. 2015.06.22. 설정된 국민은행 근저당권 109,200,000원도 2016.08.26. 해지로 말소됐고, 현재 존속하는 말소기준권리는 2016.08.25. 설정된 국민은행 근저당권 112,800,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 2015.08.07. 전입자 장성권입니다. 전입일 기준으로 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 인정되는 구조이며, 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 미회수액을 매수인이 승계할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성권 | 2015.08.07. | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 있음 | 미상 | 가능·금액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 장성권의 임차보증금 자체를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 명목가격은 낮지만 실질가격은 미정
파크맨션 553세대의 전용 52.24㎡~61.78㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 125,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 전용 61.78㎡ 10층의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 61.78㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 52.24㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 61.78㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 58.54㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 56.88㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 58.54㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 52.24㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 56.88㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 56.88㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 52.24㎡ | 7 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 52.24㎡ | 7 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 58.54㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 125,250,000원 |
거래 범위는 105,000,000원~155,000,000원이고, 최저매각가 66,640,000원은 최근 평균의 53.2%입니다. 명목상으로는 큰 할인입니다. 하지만 이 비율에는 장성권의 미배당 임차보증금이 반영되지 않았습니다. 실질취득가가 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상금액 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 채권자 배당 합계 | 396,800,000원 | 65,040,480원 |
| 채권자 미배당 | 396,800,000원 | 331,759,520원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
66,640,000원을 기준으로 한 금액 시뮬레이션입니다. 등기부에서 이미 말소된 과거 근저당권과 전세권은 현존 인수권리가 아니므로 별도로 구분해야 하며, 장성권의 임차보증금이 확정되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콩크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 1층 세대입니다. 감정평가상 사용승인일은 1982.10.19.입니다.
- 입지. 대명초등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·빌라와 노선상가·병원·금융기관· 대형할인매장·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 두류공원로·대명로·성당로·현충로·구마로·대명천로·학산로·봉덕로·중앙대로와 연계가 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 대구대명초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,615,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장 표제부에는 디동이 11층으로 기재됐지만 등기사항전부증명서와 실제 현황은 10층으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 마감상태는 직접 조사되지 않았고, 외부 관찰과 관리사무소·인근 주민 탐문 등을 토대로 평가됐습니다.
- 환금성. 553세대 단지에서 최근 실거래 12건이 확인되지만, 준공 시기가 오래됐고 본건은 1층이므로 개별 상태와 층 선호를 반영한 가격 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 장성권의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 전입세대 확인 및 점유관계를 확인해야 실질취득가를 산정할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당 여부에 따라 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 무상거주확인서 검증. 인감도장 날인과 인감증명서가 없는 문서이므로 작성자 본인 확인, 작성 경위, 원본 및 임차인의 별도 진술을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 최저가 66,640,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득가를 최근 평균 125,250,000원 및 최신 거래 135,000,000원과 비교해야 합니다.
- 층수 공부 차이 확인. 건축물대장의 11층 표기와 등기·실제 10층 현황의 차이가 경매절차와 대출심사에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 상태·관리비 확인. 폐문으로 내부가 직접 확인되지 않았으므로 수리비와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자
감정가 136,000,000원인 아파트가 2회 유찰돼 66,640,000원까지 내려왔고, 이 금액은 최근 실거래 평균 125,250,000원의 53.2%입니다. 표면만 보면 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 물건의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 장성권의 임차보증금입니다.
전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 무상거주확인서는 인감도장 날인과 인감증명서가 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 결론은 “가격은 낮지만, 실질취득가는 미확정”입니다. 임차보증금과 확인서의 효력이 명확해질 때까지는 입찰 보류가 안전합니다.
