236,981,000원
대구지방법원 2025타경846. 대구광역시 남구 대명동 979-1 소재 토지 222㎡와 2층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 구조로 1993.07.07 사용승인됐으며, 1층과 2층 모두 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자 최석재는 2013.08.09 선행 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 166,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
현재 최저매각가는 236,981,000원으로 감정가 483,634,520원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 단독주택은 토지 형상·도로 조건·건물 노후도·제시외 건물 상태에 따라 개별성이 큽니다. 본건은 확인 가능한 실거래 비교값도 없어 “감정가 절반이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경846 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 979-1 · 대구광역시 남구 두류공원로15길 30-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 222㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 1층·2층 주택 이용 · 사용승인 1993.07.07 |
| 소유자 | 최석재 (2013.08.09 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 483,634,520원 / 236,981,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 151,338,638원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 공시지가 | 881,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2013년 매각 이후 새 권리가 기준
이 사건에서 가장 중요한 기록은 2013.08.09 임의경매 매각입니다. 당시 갑구 3번 가압류와 갑구 6번 임의경매개시결정, 을구 5·6·7번 근저당권 및 을구 8번 전세권이 매각을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 최석재가 소유권을 취득하고 한국양계축산업협동조합의 근저당권이 새로 설정됐으므로, 현재 경매의 말소기준은 2013.08.09 을구 10번 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 2017년 국 압류, 2019년 기술보증기금 가압류, 2025년 아이엠뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김계아 | 2014.04.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽기석 | 2015.06.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2014.04.17과 2015.06.24로, 말소기준인 2013.08.09 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 순위관계에서는 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 낙찰자가 임대차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 시세 공백이 더 중요하다
현재 회차는 2회 유찰로 최저가가 236,981,000원까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 매각가는 165,886,700원, 4회 유찰 시에는 116,120,690원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 거래값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 236,981,000원 | 232,863,266원 | 689,031,182원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 165,886,700원 | 162,764,286원 | 759,130,162원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 116,120,690원 | 113,695,000원 | 808,199,448원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 689,031,182원에서 759,130,162원, 808,199,448원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수분이며, 곧바로 낙찰자의 인수금이 되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,117,734원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 3번 근저당권 · 구일새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 동대구신용협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당권 · 동대구신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 근저당권 · 변계옥·박종호 | 80,000,000원 | 11,863,266원 | 68,136,734원 미배당 |
| 갑구 3번 가압류 · 나윤수 | 181,638,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 전세권 · 최삼용 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 166,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 142,456,448원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구카톨릭대학교병원 남동측 인근에 위치하며, 두류공원로 남서측의 기존 주택 및 상가지대입니다. 주변은 단독·다세대·다가구주택, 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능합니다. 두류공원로변 시내버스정류장은 도보 약 3~4분, 도시철도 1호선 안지랑이역과 대명역은 도보 약 8~9분 거리에 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 1993.07.07 사용승인됐습니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅·벽돌타일 및 일부 화강석, 창호는 알루미늄새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 대 222㎡로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로각지(가)입니다. 가축사육제한구역과 도시지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 토지와 건물을 나눠 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·소유관계·감정 반영액과 향후 철거 또는 수선 필요성을 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2013년 선행 경매로 말소된 과거 권리가 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 최신 등기부와 배당요구종기·채권계산서를 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 임차인·명도. 김계아·곽기석은 대항력이 없지만 보증금·배당요구·점유 부분이 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 사용 범위를 확인하세요.
- 접근 조건. 본건까지 소형 차량 접근이 가능한 것으로 평가됐으므로 차량 진입 폭과 주차 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태. 1993.07.07 사용승인된 건물의 누수·균열·설비·도시가스 개별난방 상태와 수선비를 점검하세요.
- 원본 확인. 본 분석은 등기·현황조사·매각물건명세서·감정자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 현장 검증이 남는다
현재 등기 기준으로는 2013.08.09 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 김계아와 곽기석도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 판단됩니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 가격 검증과 현장 확인입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래값이 없고, 1993년 사용승인 단독주택의 상태, 부정형 토지와 소형 차량 접근 조건, 일괄매각되는 제시외 건물, 당해세 가능성, 임차인 2명의 실제 점유 범위가 남아 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 매력은 미확정”입니다.