29,687,000원
대구지방법원 2025타경879. 경상북도 영천시 화산면 용평리 193-31의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대지 125.0㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 제시외 건물도 포함됩니다.
현재 소유자는 김현열이며, 2018.07.20 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2019.02.26 소유권을 이전받았습니다. 강제경매를 신청한 채권자는 화산농업협동조합이고 청구액은 43,413,256원입니다. 등기부의 과거 근저당은 각각 해지로 말소됐으므로, 현존 권리 중 말소기준은 2023.08.04 접수된 화산농업협동조합 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화산면 용평리 193-31 · 경상북도 영천시 화산면 용평1길 10-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용·구조 | 단독주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 적벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 |
| 토지 | 대 125.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김현열 (2018.07.20 협의분할에 의한 상속 · 2019.02.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,585,400원 / 29,687,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화산농업협동조합 / 43,413,256원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 전입자가 핵심
임차인·점유 관계
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인으로 분류된 조사대상은 김인열 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액은 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인열 | 2015.06.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부도 판단할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 배당되지 않는 금액이 남는다면 그 미배당액이 매수인 인수 위험이 됩니다.
② 실질취득액 — 29,687,000원으로 끝나지 않을 수 있다
현재 최저매각가는 감정가 60,585,400원의 49%인 29,687,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 비교가 아니며, 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
따라서 이 사건의 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 김인열의 임대차계약 존재 여부, 실제 보증금, 점유 현황, 확정일자와 배당요구 여부를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 확인 전에는 ‘감정가의 절반 이하이므로 싸다’는 결론을 내려서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 934,366원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화산농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 화산농업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 화산농업협동조합 | 10,272,275원 | 10,272,275원 |
| 4. 경매신청채권 · 화산농업협동조합 | 43,413,256원 | 8,480,359원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 29,687,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 28,752,634원, 미배당액은 34,932,897원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 김인열의 보증금은 반영되지 않았습니다. 등기부상 을구 1번과 3번 근저당에는 각각 말소등기가 있으므로 실제 배당채권 포함 여부는 배당요구 및 채권계산서 원본과 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 용평경노회관 동측 인근으로, 주택과 농경지가 형성된 국도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 125.0㎡, 평지·사다리형·세로각지(가)이며 공시지가는 76,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)입니다.
- 규제. 철도보호지구에 저촉되고 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌지대의 단독주택과 토지이며 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 대비 비율만으로 매수 수요와 재매각 가능성을 판단하지 말고 현지 거래수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김인열 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분과 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 우선변제권 유무와 예상 배당액을 확인해 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 전입과 점유 일치. 전입신고만 있고 실제 점유가 없는지, 실제 임차인인지 현황을 대조하세요.
- 말소된 근저당 대조. 을구 1번은 2009.07.30, 을구 3번은 2019.02.26 말소됐으므로 매각물건명세서·채권계산서의 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상인 제시외 건물의 위치·면적·사용 상태와 현장 경계를 확인하세요.
- 철도보호지구. 증축·개축이나 향후 활용계획이 있다면 철도보호지구 저촉에 따른 제한을 확인하세요.
- 가격 판단. 29,687,000원은 감정가의 49%일 뿐입니다. 임차보증금과 현지 거래가격을 확인하기 전까지 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49%보다 인수액 확인이 먼저”
이 사건은 등기부상 복잡한 저당권이 남아 있는 물건은 아닙니다. 과거 근저당은 해지로 말소됐고, 2023.08.04 가압류와 2025.06.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김인열의 전입일은 말소기준보다 앞선 2015.06.29이고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
따라서 현재 최저가 29,687,000원은 실질취득액의 시작점일 뿐입니다. 실제 대항력 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 남는다면 매수인은 그 금액을 추가로 부담할 수 있습니다. 여기에 농촌지대의 단독주택·토지, 2회 유찰, 제시외 건물 포함이라는 현장·환금성 요소도 겹칩니다. 등기상 소멸구조는 확인되지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.