대구지방법원 2025타경889. 대구 북구 동변동 대구동서변그린빌 808동 14층 1401호 아파트입니다. 감정가는 171,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가 70%인 119,700,000원입니다. 현 소유자 류봉준은 2014.07.31 이 물건을 거래가 167,000,000원에 취득했고, 2014.08.29 진량농업협동조합 앞으로 채권최고액 139,200,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 경북산소주식회사 근저당 2건, 윤성희·현대캐피탈·우리금융캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단·국의 압류와 경매개시결정이 이어지지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 류상준의 전입일도 2019.03.11로 말소기준일인 2014.08.29보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 남지만, 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경889 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동변동 679 대구동서변그린빌 808동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.83㎡ · 지하 1층 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 류봉준 · 2014.07.31 소유권이전 · 거래가 167,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 135,659,145원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 등기 발급일 | 2026.08.15 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2014.08.29 진량농업협동조합 근저당 139,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 경북산소주식회사 근저당 60,000,000원·50,000,000원, 윤성희 가압류 80,000,000원, 현대캐피탈 가압류 12,687,957원, 우리금융캐피탈 가압류 25,370,612원 등은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.13 진량농업협동조합의 임의경매개시결정도 같은 흐름에 놓입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류상준 | 2019.03.11 | 2025.08.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 류상준의 전입신고일은 2019.03.11로 말소기준권리인 2014.08.29 진량농업협동조합 근저당보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 12개월 평균의 81.7%
같은 단지의 전용 59.83㎡ 실거래 12건 평균은 146,500,000원입니다. 현재 최저매각가 119,700,000원은 이 최근 12개월 평균의 81.7%입니다. 최신 거래는 2026.07의 173,000,000원이며, 최근 12건의 범위는 130,000,000원에서 173,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 15 | 146,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 15 | 146,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 9 | 143,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 13 | 149,500,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 7 | 145,500,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2025.12 | 59.83㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 146,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 2. 근저당 · 진량농업협동조합 | 139,200,000원 | 117,224,200원 |
| 3. 근저당 · 경북산소주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 경북산소주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 윤성희 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 12,687,957원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 25,370,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 367,258,569원 중 예상배당은 117,224,200원이며 미배당액은 250,034,369원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 119,700,000원 | 117,224,200원 | 250,034,369원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 285,376,789원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 310,061,323원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 신청채권자 청구금액 135,659,145원도 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 동변동 소재 대구동변초등학교 서측에 인접하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 각각 왕복 4차선 도로, 서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 비행안전제2구역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 주공그린빌8은 1,282세대이며 사용승인 기준일은 2002.05.28입니다.
- 거래 확인. 동일면적 최근 12개월 거래는 12건으로, 130,000,000원부터 173,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 8번 진량농업협동조합 근저당 139,200,000원이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인합니다.
- 임차인 점유 확인. 류상준의 전입일은 2019.03.11로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 절차는 현장에서 확인합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 배당요구는 2025.08.25 접수됐으나 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 146,500,000원, 최신 거래는 173,000,000원, 최저 거래는 130,000,000원입니다. 개별 호수의 상태를 확인해 응찰가를 정합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 250,034,369원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2014.08.29 진량농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 류상준 역시 2019.03.11 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 171,000,000원에서 한 번 유찰돼 119,700,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원 대비 81.7%이고, 최신 거래는 173,000,000원입니다. 권리상 승계 부담 없이 최근 거래 평균보다 낮은 출발 가격이라는 점이 장점입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 실제 점유 및 명도 상태는 별도 확인이 필요하므로, 권리는 양호하고 가격 여력은 있으나 현장 확인을 거쳐 입찰가를 정하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
