의정부지방법원 2025타경63115. 고양시 덕양구 주교동 퍼스트빌4차 5층 501호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 192,570,000원으로 감정가 393,000,000원 대비 49%까지 내려왔습니다. 표면상 가격만 보면 두 번 유찰된 저가 물건처럼 보이지만, 권리 구조는 단순한 저가 매수가 아닙니다.
말소기준권리는 2020.10.21. 을구 1번 근저당권입니다. 그런데 한지예 임차인의 주민등록일자는 2020.07.20., 점유개시일자는 2020.07.17.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기에는 보증금 330,000,000원이 기재되어 있고, 이 보증금이 낙찰가보다 크면 원래는 매수인 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약서가 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 623-8 퍼스트빌4차 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨 · 5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김숙자 (2020.07.31. 거래가 330,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 192,570,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그러나 확약서가 핵심
말소기준은 2020.10.21. 이효성 근저당권 75,000,000원입니다. 이후 한빛자산관리대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한지예의 임차권등기는 등기 자체는 2024.08.07.에 되었지만, 임차권 내용상 주민등록일자와 점유개시일자가 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복합산 금지
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지예 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 330,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2020.07.20. | 확정일자 有 1차 2020.06.23. · 2차 2022.07.25. | 실질 0원* 확약서 적용 |
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 한지예 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만, tenants 데이터상 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 별도 표시된 항목은 아닙니다. 따라서 보증금은 임차권등기상 330,000,000원을 중복 합산하지 않고 한 번만 봅니다.
* 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사의 확약서: “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의.” 이에 따라 이 임차권 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 단, 확약은 이 임차권에 한정되므로 확약 밖 미상 임대관계·당해세 등은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,495,980원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이효성 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 5,131,374원 | 5,131,374원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 서인주 (개명 전 : 서이자 | 330,000,000원 | 108,942,646원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 740,131,374원 중 189,074,020원만 배당되고, 미배당은 551,057,354원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 소재 “원당초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 사용승인은 2019.06.19.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접하며 북동측으로 지적상 중로2류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 “-”로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2025.12.15.자 확약서 원본, 제출 주체, 적용 임차권, 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 밖 임대관계. 감정요항표상 임대관계 등은 미상입니다. 확약은 한지예 임차권에만 적용되므로 별도 점유자·미상 임대차가 없는지 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 후순위 배당과 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 우선매수권 변수. 주택도시보증공사 사건 구조와 확약서가 결합되어 외부 낙찰 제한, 즉 닫힌 경매 성격이 있습니다. 일반 투자자 경쟁 구도와 낙찰 가능성을 보수적으로 보세요.
- 제시외 물건. 내부계단을 통한 다락 및 5층 일부 제시외 물건(샷시조, 다용도실)은 매각에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “확약서가 유효한가”가 먼저다
이 물건은 감정가 393,000,000원에서 현재 192,570,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본질은 할인율이 아닙니다. 한지예 임차인은 말소기준권리보다 빠른 전입을 가진 대항력 임차인이고, 임차권등기상 보증금은 330,000,000원입니다. 확약서가 없다면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 보아야 합니다.
다만 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 그럼에도 확약 밖 미상 임대관계, 국세·지방세 압류, 전세사기피해자 우선매수권에 따른 닫힌 경매 함의가 겹칩니다. 권리는 확약서로 풀리지만, 입찰 환경은 열려 있지 않습니다. 종합하면 이 사건은 가격형 급매가 아니라 확약서 원본 검증형 특수물건입니다.
