대구지방법원 2025타경919. 대구 수성구 수성동4가 신혼빌라 3층 302호로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권오형이며, 2020년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 대구경북양돈축산업협동조합의 근저당권은 2022년 설정됐고 채권최고액은 120,000,000원, 청구액은 105,973,666원입니다.
등기부에는 이보다 앞선 1995년 동대구농업협동조합 근저당도 보이지만, 이 권리는 2012.07.09. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 오래된 등기일자만 보고 선순위 인수권리로 오인해서는 안 됩니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2022.03.14. 접수된 근저당이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경919 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1200-10 신혼빌라 제3층 제302호 도로명: 대구광역시 수성구 신천동로86길 31-7 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 건물 현황 | 8세대 · 1995.08.24. 준공 · 외장타일·벽지·타일·장판지·샷시 창호 |
| 소유자 | 권오형 (2020.07.31. 협의분할에 의한 상속, 2020.09.14. 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대구경북양돈축산업협동조합 / 105,973,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소됐다
핵심은 1995년 근저당의 상태입니다. 동대구농업협동조합 명의 근저당은 1995.12.22. 설정됐지만 2012.07.09. 말소됐으므로 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.03.14. 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권이며, 2025.06.20. 접수된 임의경매개시결정은 후순위로 매각과 함께 소멸합니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰과 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 71,050,000원으로 감정가 145,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 표면 가격은 크게 내려왔지만, 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 71,050,000원 | 49% | 50,628,900원 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 34% | 71,560,230원 |
| 4회 유찰 시 | 34,814,500원 | 24% | 86,212,161원 |
추가 유찰이 진행되면 신청채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미배당 증가와 매수인의 권리 인수는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,900원 |
| 1. 동대구농업협동조합 근저당 | 미상 | 0원 |
| 2. 대구경북양돈축산업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 69,371,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
동대구농업협동조합 근저당은 2012년 말소돼 배당에서 제외됩니다. 대구경북양돈축산업협동조합 근저당은 채권최고액 120,000,000원 기준으로 69,371,100원이 배당되고 50,628,900원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 점유·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 점유와 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부를 직접 확인하지 못했고, 주민 탐문과 동류형 부동산의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 대구은행네거리 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통과 도로. 단지까지 소형 차량 접근이 가능하고 대중교통 접근성은 보통입니다. 남서측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 301.0㎡, 공시지가는 1,427,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 1995년 준공 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%입니다. 재매각 가능성과 매수층 범위를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1995년 근저당 말소 확인. 등기부 을구 1번 근저당이 을구 2번에서 2012.07.09. 말소됐는지 원본 등기부로 다시 대조하세요.
- 점유자 직접 확인. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자, 점유 개시 시점, 임대차 여부를 확인하세요. 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 미조사 물건이므로 누수, 설비, 창호, 마감 상태와 수선 범위를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 매물가격을 직접 비교하세요.
- 도로와 차량 접근. 남서측 약 3미터 도로 및 소형 차량 접근 조건을 현장에서 확인해 주차와 실사용 불편이 있는지 점검하세요.
- 주거환경개선지구 확인. 건축후퇴선 지정 여부는 관련 부서에 별도 확인이 필요합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 명도비용 등 배당표에 포함되지 않은 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리분석 핵심은 오래된 1995년 근저당이 2012년에 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 말소기준은 2022년 대구경북양돈축산업협동조합 근저당이고, 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 최근 실거래를 통한 가격 검증도 되지 않았습니다. 8세대 규모, 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0%라는 환금성 지표까지 감안하면 최저가 71,050,000원을 곧바로 저가로 단정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증은 보류. 현장 확인과 유사 거래 비교가 끝난 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.