88,690,000원
대구지방법원 2025타경953. 대구 동구 불로동 리버캐슬 102동 3층 301호로, 2016.01.08. 사용승인된 5층 다세대주택의 3층 한 호수입니다. 소유자 박수빈은 2016.01.19. 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했고, 2016.01.21. 광장신용협동조합 앞으로 채권최고액 182,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
말소기준권리는 2016.01.21. 접수된 광장신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 해성신용협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.01.10. 채승수의 가압류도 2025.05.09. 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인은 없고 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경953 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 불로동 990-12 리버캐슬 102동 3층 301호 도로명: 대구광역시 동구 방천로2길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개 호수로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 내 3층 · 사용승인일 2016.01.08. |
| 소유자 | 박수빈 (단독소유 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 81,903,561원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 을구 1번 말소 효력은 원본 대조
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다. 현재 제공된 배당 및 유찰 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%지만 실거래 근거는 없다
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 리버캐슬 102동은 총 8세대 규모이며 확인 가능한 최근 낙찰금액과 최근 실거래 금액이 없습니다. 비교 면적도 이 물건과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수액 0원을 전제로 88,690,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 인근 동일 유형·유사 면적 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 1,020,913,542원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 1,047,041,617원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,458,099원 | 42,275,853원 | 1,065,331,269원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광장신용협동조합 | 650,000,000원 | 86,693,580원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 광장신용협동조합 | 182,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 해성신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 채승수 | 46,800,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 해성신용협동조합 | 81,903,561원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 경매개시결정 · 광장신용협동조합 | 81,903,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,107,607,122원 중 86,693,580원이 채권자에게 배당되고, 1,020,913,542원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 불로동 불로초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 기준으로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 8미터, 남서측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 210.0㎡, 공시지가는 754,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래·최근 낙찰금액이 확인되지 않아 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 말소 원본 확인. 2016.01.21. 일부포기를 원인으로 한 말소등기가 이 호수의 근저당권을 완전히 소멸시켰는지 확인하세요.
- 예상배당표 대조. 말소된 을구 1번 근저당권에 86,693,580원이 배당된 계산의 근거를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 불로동의 동일 유형·유사 면적 다세대 최근 거래를 직접 비교하세요.
- 소규모 건물 환금성. 총 8세대 규모이므로 거래 빈도와 대출 가능 여부, 재매각 기간을 확인하세요.
- 군용비행장 영향. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 지정이 거주성과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리비 체납과 공용부분 부담, 수도·전기·가스 미납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 가격보다 등기와 배당표의 일치가 먼저”
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 88,690,000원까지 내려왔고, 확인된 임차인과 계산상 매수인 인수액은 없습니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 가격 할인율보다 앞서 확인해야 할 문제가 있습니다. 채권최고액 650,000,000원의 을구 1번 근저당권은 2016.01.21. 말소된 것으로 기재됐지만, 예상배당표에는 여전히 86,693,580원이 배당됩니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 “인수 0원”만 확정적으로 받아들이는 것은 위험합니다. 최근 실거래 근거도 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
가격은 크게 내려왔지만, 권리 원본 대조와 시세 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다. 등기와 실제 배당관계가 일치한다는 확인을 받은 뒤에야 88,690,000원의 실질취득 구조를 신뢰할 수 있습니다.
