대구지방법원 2025타경963. 경산시 중방동 광명아파트 디동 2층 209호이며, 현지에서는 102동 209호로 표시되는 물건입니다. 감정가는 86,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 42,140,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 전용면적이 일치하는 비교 거래는 49.43㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층입니다.
권리관계에서 먼저 정리할 부분은 오래된 등기입니다. 1981년 한국주택은행 근저당과 1989년 이정희 전세권은 말소기준보다 앞서 설정됐지만, 전세권은 2000.05.02., 한국주택은행에서 국민은행으로 이전된 근저당은 2001.12.13. 각각 말소 완료됐습니다. 2008년 국민은행 근저당도 2014.03.19. 말소됐습니다. 따라서 이 오래된 권리들은 낙찰자가 인수하는 존속 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경963 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 319-83 디동 2층 209호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 중앙초등길5길 8-8 |
| 현지 표시 | D동 209호 · 현지에서는 102동 209호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 49.43㎡ 비교형 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박길진 (2014.04.17. 거래가 79,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경산새마을금고 / 52,878,690원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 준공 / 세대수 | 1981.11.02. / 240세대 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 이미 말소, 2014년 근저당이 기준
말소기준권리는 2014.08.01. 설정된 경산새마을금고 근저당 13,000,000원입니다. 이후 같은 금고의 근저당 4건, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이는 채권자와 채무자 사이에 남는 금액으로, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 시장도 하락 중
광명아파트의 49.43㎡·53.23㎡ 거래 12건 평균은 72,416,666원입니다. 다만 과거 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 6건 평균은 69,500,000원, 최신 거래는 2026.03.의 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.43㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2026.02 | 53.23㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 49.43㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 53.23㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 49.43㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 53.23㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 49.43㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2025.02 | 49.43㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2024.06 | 49.43㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 49.43㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2024.01 | 49.43㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.11 | 53.23㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 69,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 72,416,666원 |
현재 최저가 42,140,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 60.6%이며, 최신 거래 72,000,000원의 약 58.5%입니다. 최근 12개월 평균보다 27,360,000원 낮아 숫자상 가격 완충폭은 큽니다.
다만 최근 거래 평균은 그 이전 거래 평균보다 7.7% 낮아진 하락 추세입니다. 2025.11.에는 50,000,000원 거래도 존재해 실거래 편차가 크고, 단지 경매 통계도 평균 1.6회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기보다 1981년 준공, 내부 미확인, 수리비와 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 이정희 전세권 | 미상 | 0원 |
| 국민은행 근저당 | 39,240,000원 | 39,240,000원 |
| 경산새마을금고 근저당 7번 | 13,000,000원 | 1,741,480원 |
| 경산새마을금고 근저당 8번 | 13,000,000원 | 0원 |
| 경산새마을금고 근저당 9번 | 6,500,000원 | 0원 |
| 경산새마을금고 근저당 10번 | 6,000,000원 | 0원 |
| 경산새마을금고 근저당 11번 | 24,000,000원 | 0원 |
| 케이비국민카드 가압류 | 20,777,595원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 122,517,595원 중 예상배당액은 40,981,480원, 미배당액은 81,536,115원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 81,536,115원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 93,950,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 20,648,599원 | 19,876,924원 | 102,640,671원 | 0원 |
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경산시 중방동 경산중앙초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하며 교통 사정은 보통입니다. 단지 북측·서측·남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 이중샷시이며 도시가스보일러 개별난방입니다.
- 준공·규모. 1981.11.02. 준공된 240세대 단지입니다. 최근 거래는 이어지고 있으나 거래가가 50,000,000원부터 88,000,000원까지 넓게 분포합니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 평지의 아파트 부지이며 토지면적은 9,018㎡, 공시지가는 818,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역과 경산중앙초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 D동이 현지에서 102동으로 표시됩니다.
- 환금성. 최근 거래 추세가 -7.7%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.6회·낙찰률 0.0%이므로 매도 기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유와 임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이었습니다. 실제 거주자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부마감은 현장 확인 없이 동류형 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 평가됐습니다. 수리 범위와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 말소등기 확인. 1989년 전세권, 1981년 근저당, 2008년 국민은행 근저당이 각각 말소된 사실을 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 불일치 확인. 2014.03.19. 말소된 국민은행 근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 실제 채권 존속과 배당순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 72,416,666원보다 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 72,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -7.7%이므로 실거래 평균 전부를 그대로 정상 매도가로 가정하지 말고 보수적인 출구가격을 적용해야 합니다.
- 동 표기 확인. 등기상 D동 209호와 현지 102동 209호가 동일 물건인지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 사건 진행 확인. 매각기일 이후 기일 변경, 취하, 낙찰 여부 등 진행 상태를 법원 원본 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 현장 확인이 등급을 결정한다”
이 물건은 감정가 86,000,000원에서 두 차례 유찰돼 42,140,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 69,500,000원의 60.6%, 최신 거래 72,000,000원의 약 58.5%로 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최근 거래 추세가 -7.7%이고 1981년 준공 단지이며, 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 특히 예상배당에 반영된 국민은행 근저당과 등기상 말소 기록 사이의 차이도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격에는 여유가 있지만 현장·점유·내부 상태를 확인하기 전에는 안전마진을 확정할 수 없는 물건입니다.