대구지방법원 2025타경5988. 청도군 화양읍 삼신리 일대 토지·건물·구축물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 일반음식점, 화장실·관리동, 전기실, 통제실 등이고, 소유자는 주식회사군파크레저입니다. 권리의 기준은 2020.12.24 접수된 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기순위보다 자산의 구성과 매각조건에서 올라갑니다. 일괄매각에 제시외 건물과 입목이 포함되는 반면, 목록1~30 토지 위 수동의 이동식컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 또 목록13, 14, 15, 17, 31은 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 조건이 명시돼 있고, 목록29 건물3동은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 1011 등 · 경상북도 청도군 화양읍 남성현로 350-30 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반음식점 · 화장실·관리동 · 전기실 · 통제실 |
| 소유자 | 주식회사군파크레저 |
| 감정가 / 최저가 | 27,251,373,800원 / 1,570,988,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 12,372,629,486원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 입목 포함 · 목록1~30 토지지상 이동식컨테이너 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.12.24 중소기업은행
말소기준권리는 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 채무자는 주식회사군파크레저입니다. 같은 날 을구 2번 중소기업은행 근저당 1,000,000,000원이 설정됐고, 이후 청운신용협동조합 4,950,000,000원, 주식회사광장스포렉스 8,000,000,000원, 중소기업은행 408,000,000원 및 500,000,000원 근저당이 순차로 설정됐습니다. 갑구 4번 서울보증보험주식회사 가압류 867,951,953원과 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
2025.03.20에는 을구 1번 근저당권 중 698,324,664원이 확정채권 일부대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이는 새로운 후순위 근저당 설정이 아니라 기존 을구 1번 근저당권의 일부이전으로 기재되어 있습니다. 현재 배당계산상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 4건 모두 말소기준 이후 신고
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 샌드리아 군파크루지점 민현정 | 1동 1층 50.40평방미터 | 150,000,000원 | 2020.12.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 기소야 앤 군스타치킨 군파크루지점 민현정 | 2동 1층 85.12평방미터 | 300,000,000원 | 2020.12.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 더치보아 군파크루지점 민현정 | 2동 지하1층 20.00 평방미터 | 50,000,000원 | 2020.12.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 하우리오 군파크루지점 민현정 | 청도용암온천관광지 루지트랙3동 1층 150.25 평방미터 | 500,000,000원 | 2024.07.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 임차점유 내역은 4건입니다. 각 신고일은 말소기준권리인 2020.12.24보다 늦어 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 매수인 인수액 계산에는 이 보증금들이 승계액으로 잡히지 않으며, 현재 시나리오상 매수인 인수 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 5.76%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,570,988,000원으로 감정가 27,251,373,800원의 5.76% 수준입니다. 이미 8회 유찰됐습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 1,570,988,000원입니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 실거래 시세와 직접 대조할 근거가 없는 상태에서는 5.76%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 수 없습니다. 오히려 8회 유찰이라는 사실 자체가 이 복합 비주거 자산의 가격 수용성과 환금성을 보수적으로 봐야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,570,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,109,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 1,552,878,120원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 4,950,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사광장스포렉스 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 867,951,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 18,109,880원을 제외한 1,552,878,120원이 을구 1번 근저당권 배당에 사용되고, 그 뒤 순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 18,485,951,953원 대비 미배당액은 16,933,073,833원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반음식점, 지층 화장실·관리동, 전기실, 통제실 등으로 이용 중입니다.
- 위치. 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 청도소싸움경기장 동측 인근이며, 주변은 농경지·임야·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역·지구. 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지(용암온천관광지), 온천원보호지구, 개발촉진지구 등이 포함되어 있습니다.
- 토지 성격. 지목 유원지, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건과 공시지가 117,400원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 현재 8회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 5.76%까지 내려온 가격 자체보다 반복 유찰의 원인이 무엇인지와 실제 운영·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 특수조건 — 이 사건의 실제 승부처
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 최우선 확인. 목록13, 14, 15, 17, 31은 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있으므로 입찰 가능 여부부터 확인해야 합니다.
- 목록29 위반건축물 확인. 건물3동의 위반 내용과 향후 이용·정비 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물·입목 포함과 목록1~30 이동식컨테이너 매각제외를 현황과 대조해야 합니다.
- 임차점유 확인. 네 건 모두 대항력 없음 판정이지만 실제 점유·인도 상태와 확정일자·배당관계는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 5.76%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 8회 유찰된 비주거 복합자산의 운영성과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 을구 1번 근저당권의 신용보증기금 일부이전 698,324,664원을 포함해 최신 등기와 매각물건명세서를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 권리 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.12.24 중소기업은행 근저당권이고, 네 임차점유 내역도 모두 그 이후 신고돼 대항력 없음으로 판정됩니다. 현재·9회·10회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자판단의 중심은 권리보다 다른 곳에 있습니다. 감정가 27,251,373,800원짜리 자산이 8회 유찰돼 1,570,988,000원까지 내려왔고, 목록13·14·15·17·31에는 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있으며, 목록29 건물3동은 위반건축물입니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물·입목 포함, 이동식컨테이너 매각제외까지 겹칩니다.
권리 인수는 0원, 실질취득 기준은 현재 최저가 1,570,988,000원. 하지만 실거래 시세와 직접 비교하지 못하는 상태에서 감정가 대비 5.76%만 보고 ‘헐값’이라고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 8회 유찰의 이유와 농취증·위반건축물·매각범위를 감당할 수 있는지입니다.
