대구지방법원 2025타경5988. 청도군 화양읍 삼신리 일대의 토지·건물·구축물을 일괄매각하는 대형 복합 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반음식점, 화장실·관리동, 전기실, 통제실로 이용 중이며, 청도소싸움경기장 동측 인근의 농경지·임야·근린생활시설 혼재 지역에 자리합니다. 소유자는 주식회사군파크레저이고, 신청채권자 중소기업은행의 청구액은 12,372,629,486원입니다.
등기상 핵심은 명확합니다. 2020.12.24. 설정된 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 실제 임차인 4명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로, 보증금 합계가 1,000,000,000원이더라도 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 1011 · 1028 · 1029 · 1030 · 1032 · 1032-3 · 1032-4 · 1032-5 · 1032-6 · 1032-7 · 1032-8 · 1032-9 · 1032-10 · 1032-11 · 1033-3 · 1266-3, 1동 도로명: 경상북도 청도군 화양읍 남성현로 350-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일반음식점 · 화장실·관리동 · 전기실 · 통제실 |
| 소유자 | 주식회사군파크레저 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 27,251,373,800원 / 4,580,139,000원 (5회 유찰) |
| 실질취득 / 인수 | 4,580,139,000원 / 0원 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 12,372,629,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 입목 포함 · 이동식 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2020.12.24. 접수 제19110호 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권을 비롯해 청운신용협동조합·주식회사광장스포렉스·중소기업은행의 후순위 근저당권과 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.20. 신용보증기금으로 이전된 698,324,664원은 을구 1번 근저당권의 확정채권 일부 대위변제에 따른 일부 이전으로, 별도의 임차보증금이나 추가 임차인으로 합산할 항목이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 샌드리아 군파크루지점 민현정 | 1동 1층 50.40㎡ | 2020.12.30 | 150,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 기소야 앤 군스타치킨 군파크루지점 민현정 | 2동 1층 85.12㎡ | 2020.12.30 | 300,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 더치보아 군파크루지점 민현정 | 2동 지하1층 20.00㎡ | 2020.12.30 | 50,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 하우리오 군파크루지점 민현정 | 청도용암온천관광지 루지트랙3동 1층 150.25㎡ | 2024.07.04 | 500,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
실제 임차인은 4명이고 보증금 합계는 1,000,000,000원입니다. 그러나 최초 전입일이 말소기준일인 2020.12.24.보다 늦어 모두 대항력이 없습니다. 따라서 배당에서 회수하지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보되, 이는 배당순위 문제이며 매수인 인수 문제와는 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 4,580,139,000원으로 감정가 27,251,373,800원의 16.81%입니다. 5회 유찰로 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,580,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 48,201,390원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 4,950,000,000원 | 771,937,610원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사광장스포렉스 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 276,444,560원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 867,951,953원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 61,558,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액은 18,823,955,176원, 예상 배당액은 4,531,937,610원으로, 미배당액은 14,292,017,566원입니다. 청운신용협동조합부터 일부 미배당이 발생하며 그 이하 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 후순위 채권의 미배당은 채권자 측 손실로 남고 매수인에게 승계되지 않습니다.
집행비용은 매각가의 약 1.1%인 48,201,390원으로 추정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각조건 — 등기보다 더 중요한 공법·현황 리스크
- 일괄매각. 토지·건물·구축물을 분리하지 않고 함께 매각합니다.
- 제시외 건물·입목. 제시외 건물과 입목은 매각에 포함됩니다.
- 이동식 컨테이너. 목록 1~30 토지 위 수동의 이동식 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 점유관계. 일반음식점 등 실제 영업공간을 임차인 4명이 점유한 것으로 조사됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 소재 청도소싸움경기장 동측 인근입니다.
- 주위환경. 농경지·임야·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 이용상태. 일반음식점, 화장실·관리동, 전기실, 통제실로 각각 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트조·경량철골조 건물이 혼재하며 냉난방, 위생 및 급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 특성. 지목 유원지, 토지이용상황 상업용, 완경사의 부정형 토지이며 세로한면에 접합니다. 공시지가는 117,400원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 온천원보호지구, 개발촉진지구 및 도시관리계획 입안중 지역이 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 관광·상업시설과 토지가 결합된 복합자산입니다. 5회 유찰 이력과 실거래 비교자료 부재를 감안하면 매수층과 재매각 경로를 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 13·14·15·17·31의 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인하세요.
- 위반건축물. 목록 29 건물 3동의 위반 내용, 현황과 해소 가능 여부를 확인하세요.
- 매각 범위. 포함되는 제시외 건물·입목과 제외되는 이동식 컨테이너의 위치 및 경계를 현장에서 대조하세요.
- 임차인 명도. 법적 보증금 인수는 없지만 실제 임차인 4명의 점유공간과 영업 여부, 인도 일정을 확인하세요.
- 시설물 귀속. 음식점 인테리어·설비와 구축물의 소유 및 철거 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%만 보지 말고 토지·건물·구축물별 현황과 운영가치, 처분 가능성을 별도로 산정하세요.
- 배당 원본. 당해세·최우선변제 반영 여부와 신용보증기금 일부이전 관계를 배당요구종기 서류 및 등기 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기권리만 보면 결론이 단순합니다. 2020.12.24. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 소멸합니다. 실제 임차인 4명의 보증금 합계가 1,000,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 난도는 권리 밖에서 올라갑니다. 감정가 27,251,373,800원에서 5회 유찰돼 4,580,139,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 저가 여부를 검증할 수 없습니다. 여기에 위반건축물, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 매각제외 컨테이너, 실제 영업장 점유, 관광·상업용 복합자산이라는 조건이 겹칩니다. 결론은 등기상 인수는 명확하게 0원, 가격과 취득조건은 보수적으로 재검증입니다.