감정가 대비 최저가는 70%까지 낮아졌지만, 김기형의 대항력 있는 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가가 아니라 1,743,471,000원입니다. 별도 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
대구지방법원 2025타경7715. 경산시 압량읍 내리 531의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 제조업소와 사무실·화장실·식당·방 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 공장용지 1,231.0㎡이며, 주변은 공장·주택·농경지가 섞인 소규모 공장지대입니다. 현재 소유자는 주식회사베스트입니다. 권리분석의 기준점은 2021.03.09. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,440,000,000원입니다.
말소기준권리 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 아파트형 사건처럼 단순하지 않습니다. 세 명의 조사 대상자 가운데 김기형은 2020.05.28. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 10,000,000원·월 1,500,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7715 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 내리 531 · 경상북도 경산시 압량읍 내리길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소 · 사무실 및 화장실 · 식당 및 방 |
| 토지 | 공장용지 · 1,231.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사베스트 |
| 감정가 / 최저가 | 2,476,387,720원 / 1,733,471,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,701,690,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.09.
현재 권리의 핵심은 2021.03.09. 주식회사대구은행 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 2022.12.14. 대구은행 근저당권 500,000,000원, 대구지방고용노동청장 압류, 신용보증기금·주식회사 케이비국민카드·엠캐피탈 주식회사의 가압류, 국·경산시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 인수액 10,000,000원
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기형 | 2020.05.28 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 박현미 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이상길 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 없음 |
김기형의 전입일은 말소기준권리인 2021.03.09.보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 최저매각가 1,733,471,000원에 낙찰받는 경우 실질취득액은 1,743,471,000원입니다.
반면 박현미는 2024.01.26., 이상길은 2024.03.13. 전입으로 모두 말소기준권리 이후입니다. 두 사람은 보증금이 확인되지 않았지만 전입 시점상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교 자료 없음
현재 회차는 감정가 2,476,387,720원의 70%인 1,733,471,000원입니다. 1회 유찰로 명목 최저가는 감정가보다 낮아졌지만, 실질취득액은 인수 보증금을 포함한 1,743,471,000원입니다.
다만 이 물건은 동일 용도 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 공장·토지 물건은 토지·건물 상태와 실제 사용성에 따라 가격 차이가 커 시세 확인이 특히 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,733,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,734,710원 |
| 인수 · 임차인 김기형 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 500,000,000원 | 273,736,290원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 258,128,560원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,377,556원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엠캐피탈 주식회사 | 10,191,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 2,218,697,819원 중 예상배당은 1,713,736,290원, 미배당은 504,961,529원입니다. 김기형 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득과 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,733,471,000원 | 10,000,000원 | 1,743,471,000원 | 504,961,529원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,213,429,700원 | 10,000,000원 | 1,223,429,700원 | 1,019,802,416원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 849,400,790원 | 10,000,000원 | 859,400,790원 | 1,380,191,037원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경산시 압량읍 내리 소재 운문지 북측 인근으로, 주변은 공장·주택·농경지 등이 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 이용상태. 건물은 제조업소, 사무실 및 화장실, 식당 및 방 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려한 공장용지·도로의 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 1,231.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 공시지가 236,200원/㎡이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·비행안전제3구역(전술)에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 일반철골조 샌드위치패널지붕 건물들로 전기공급시설이 있고 일부 건물에는 위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 1,733,471,000원이 아니라 김기형 보증금까지 포함한 1,743,471,000원을 실제 부담 기준으로 보세요.
- 임차관계 확인. 김기형의 대항력·보증금 10,000,000원 인수 구조와 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 박현미·이상길. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 현황과 명도 관계를 원본 문서와 현장에서 대조하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순서를 점검하세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 조건을 기준으로 현황·경계·사용 상태를 확인하세요.
- 용도·환금성. 공장용지와 제조업소 중심의 물건이므로 실사용 가능성, 규제와 수요를 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%만을 근거로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 인수·용도·시세 검증이 먼저
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 단순한 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 김기형은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인으로, 보증금 10,000,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 1,743,471,000원입니다.
등기상 후순위 권리 대부분은 소멸하지만 국세·지방세 압류가 있고, 재매각으로 입찰보증금도 최저가의 20%입니다. 여기에 제조업소·공장용지라는 용도 특성상 일반 주거물건보다 가격 검증과 환금성 판단이 중요합니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 인수 1,000만원과 시세 미확인·공장용도·재매각 조건까지 함께 보수적으로 평가해야 하는 사건입니다.
