대구지방법원 2025타경7715. 경산시 압량읍 내리 531 일대 토지와 일반철골조 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제조업소, 사무실·화장실, 식당과 방 등으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지 면적은 1,231㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다.
등기상 말소기준은 2021.03.09 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 경산축산업협동조합 근저당 520,000,000원과 국민은행 근저당 600,000,000원이 보이지만, 두 권리는 각각 2018년과 2019년에 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당을 현재 매수인이 인수하는 권리로 해석해서는 안 됩니다.
실제 매수인 인수의 핵심은 등기가 아니라 임차인입니다. 김기형은 말소기준보다 앞선 2020.05.28 전입이고 보증금 10,000,000원, 월세 1,500,000원입니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않았으며 배당 산식은 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 이에 따라 최저가만 납부하는 것이 아니라 총 1,743,471,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7715 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 내리 531 주1동 · 경상북도 경산시 압량읍 내리길 60 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제조업소·사무실·식당·방으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 1,231㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골조 샌드위치패널지붕 단층 및 2층 건물 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사베스트 |
| 감정가 / 최저가 | 2,476,387,720원 / 1,733,471,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,701,690,695원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2021.03.09 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 실제 인수권리를 구분해야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김기형 | 2020.05.28 | 10,000,000원 1,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 | 승계 10,000,000원 |
| 박현미 | 2024.01.26 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이상길 | 2024.03.13 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
박현미와 이상길은 각각 2024.01.26, 2024.03.13 전입해 2021.03.09 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아, 금전 인수와 별개로 점유 범위·퇴거 협의·사업장 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 실질취득가 — 최저가가 아니라 1,743,471,000원
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,733,471,000원 | 10,000,000원 | 1,743,471,000원 | 1,624,961,529원 |
| 2회 유찰 시 | 1,213,429,700원 | 10,000,000원 | 1,223,429,700원 | 2,139,802,416원 |
| 3회 유찰 시 | 849,400,790원 | 10,000,000원 | 859,400,790원 | 2,500,191,037원 |
현재 회차의 실질취득가는 감정가의 70.4%입니다. 다만 이는 감정가에 대한 비율일 뿐, 실제 시장가치 대비 할인율은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 공장·사무실과 토지가 함께 매각되는 저환금성 자산인 만큼 임대수익, 사업장 활용성, 건물 상태와 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,733,471,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,734,710원 |
| 인수 · 임차인 김기형 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 10,000,000원 |
| 을구 1번 · 경산축산업협동조합 2018.05.11 말소기록 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 을구 3번 · 주식회사국민은행 2019.05.28 말소기록 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 5번 · 주식회사대구은행 | 1,440,000,000원 | 593,736,290원 |
| 을구 6번 · 주식회사대구은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 · 신용보증기금 | 258,128,560원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 케이비국민카드 | 10,377,556원 | 0원 |
| 갑구 7번 · 엠캐피탈 | 10,191,703원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·이용상태와 환금성
- 주위환경. 경산시 압량읍 내리 소재 운문지 북측 인근으로 공장, 주택과 농경지가 혼재한 소규모 공장지대입니다.
- 이용상태. 가·다·라 건물은 제조업소, 나 건물 1층은 사무실과 화장실, 2층은 식당과 방으로 이용 중입니다.
- 교통. 토지 기호 1~6까지 차량 접근이 가능하며 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물구조. 일반철골조 샌드위치패널지붕 구조로 전기공급시설이 있으며 일부 건물에는 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역 산업형, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.
- 토지가격. 공시지가는 ㎡당 236,200원이며 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 제조업소·사무실·토지를 함께 인수하는 공업용 자산으로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 입찰가에 김기형 보증금 10,000,000원을 더해 총투입액을 계산하세요. 현재 회차 기준 실질취득가는 1,743,471,000원입니다.
- 김기형 임대차 원본. 계약서, 실제 점유부분, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 반환조건을 확인해야 합니다.
- 박현미·이상길 점유범위. 대항력은 없지만 보증금과 사용부분이 미상입니다. 제조시설·사무실·식당·방 중 어느 부분을 점유하는지 확인하세요.
- 말소 근저당 재검증. 2018.05.11과 2019.05.28 말소된 근저당이 배당 산식에 포함된 이유를 법원 서류와 등기부 원본으로 확인하세요.
- 세금 선순위. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 정확한 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 면적, 소유관계와 실제 사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 규제 확인. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역과 비행안전제3구역이 향후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰하지 말고 토지와 각 건물의 개별 가치·수익성을 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 권리 충돌과 실질취득가를 먼저 보라”
이 사건에서 말소기준보다 앞선 두 근저당은 이미 말소됐으므로 매수인 인수권리로 볼 수 없습니다. 반면 김기형의 대항력 있는 임차보증금 10,000,000원은 실제 인수 위험으로 남습니다. 따라서 현재 회차에서 판단해야 할 총액은 최저가 1,733,471,000원이 아니라 실질취득가 1,743,471,000원입니다.
권리관계가 전부 깨끗한 물건도 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 국세·지방세 압류, 제시외 건물, 공업용 부동산의 제한된 환금성, 그리고 말소된 근저당을 배당하는 산식상의 충돌이 동시에 존재합니다. 최근 실거래 근거까지 없는 상황에서 감정가의 70%만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 확인 가능한 인수액은 1,000만원이지만, 입찰 전 검증해야 할 서류와 현장 리스크는 적지 않은 C등급 물건입니다.