대구지방법원 2025타경7824. 칠곡군 북삼읍 숭오리 20-4 토지와 그 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕으로, 실제 이용상태는 1층 계단실 등, 2~4층 다가구주택입니다. 소유자 김승원은 2020.10.22 소유권을 이전받았고, 같은 날 설정된 성삼우리신용협동조합 근저당권 168,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기부에는 말소기준보다 앞선 근저당권과 전세권 이력이 다수 보이지만, 평리4동새마을금고 근저당권 2건과 김미현 전세권, 이천새마을금고·북삼농업협동조합·김광회 관련 근저당권은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 경매에서 판단할 핵심은 2020.10.22 성삼우리신용협동조합 근저당권 이후의 권리이며, 이후 임차권등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 20-4 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 안산7길 9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 실제 이용상태 다가구주택 · 토지 195.3㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 · 1층 계단실 등 · 2~4층 각 다가구주택 |
| 소유자 | 김승원 (2020.10.22 소유권이전 · 2020.09.25 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 380,072,300원 / 63,879,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성삼우리신용협동조합 / 127,378,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2020년 근저당이 기준
임차인·점유 현황 — 실제 임차인 3명
| 성명 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동원 202호 · 주거 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 대위 대상 |
| 라수웅 303호 · 주거 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백순보 503호 · 주거 | 2021.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.06.10 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 | 2021.03.08 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 중복 |
한국토지주택공사 60,000,000원 신고는 강동원 보증금에 대한 대위·승계 기록으로, 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 조사표 기준 실제 임차인은 강동원·라수웅·백순보 3명입니다.
세 사람의 전입일은 모두 2020.10.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 임차인 3명의 보증금이 확인되지 않았고, 강동원·라수웅은 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아니지만, 점유자별 계약서·퇴거 여부와 명도 일정은 별도의 현장 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 63,879,000원으로 감정가 380,072,300원의 16.81%입니다. 5회 유찰로 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 같은 직접 비교자료가 없습니다.
토지는 195.3㎡의 대지이며 평지·정방형·소로각지입니다. 공시지가는 ㎡당 423,200원이고, 도시지역·제1종일반주거지역에 속합니다. 다만 낙찰가 판단은 토지 공시지가나 감정가 비율만으로 끝낼 수 없고, 건물의 실제 임대수입·공실·수선비·명도비를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,549,822원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평리4동새마을금고 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 평리4동새마을금고 | 58,500,000원 | 3,829,178원 |
| 을구 3번 전세권 · 김미현 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이천새마을금고 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 북삼농업협동조합 | 174,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 김광회 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 성삼우리신용협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 182,068,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 907,068,521원 중 예상배당은 62,329,178원, 미배당은 844,739,343원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 단독주택과 토지이나 실제로는 1층 계단실 등, 2~4층 각 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 금오현대아파트 북동측 인근으로 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 편의성을 포함한 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대지 195.3㎡, 평지·정방형·소로각지이며 제1종일반주거지역입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없다고 평가됐습니다.
- 유찰 이력. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 낮아졌습니다. 실거래 비교 없이 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 세대 전수 확인. 조사된 강동원·라수웅·백순보 외 실제 거주자, 공실 여부와 각 호실 점유자를 현장에서 대조하세요.
- 임대차계약 확인. 실제 임차인 3명의 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부가 모두 확정되지 않았습니다.
- LH 임차권 확인. 등기부상 201호 65,000,000원, 501호 127,000,000원 임차권의 현재 점유·반환·말소 진행 상태를 확인하세요.
- 건축물 현황 대조. 일반건축물대장상 1층 용도는 다가구주택이나 실제는 계단실이며, 등기 면적과 2~4층의 대장상 바닥면적도 다소 상이합니다.
- 수익성 재산정. 호실별 실제 임대료, 공실률, 수선 필요 부분과 관리·세금 비용을 반영해 적정 낙찰가를 계산하세요.
- 명도비 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유자를 상대로 한 인도명령·협의·이사 일정에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 말소된 과거 권리가 예상배당에 포함되어 있으므로 등기부와 법원 배당자료를 원본으로 다시 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 인근 다가구주택·토지 거래를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기순위만 보면 매수인이 떠안을 권리가 없는 구조입니다. 말소기준보다 앞선 과거 근저당권·전세권은 이미 말소됐고, 현재 임차권등기와 압류권리는 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 낙찰가 63,879,000원에 확인된 인수액을 더한 실질취득은 63,879,000원입니다.
그러나 물건은 5회 유찰된 다가구주택입니다. 실제 임차인 3명의 보증금이 미상이고, 한국토지주택공사 임차권과 건축물대장 면적 차이도 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 17%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리상 인수는 0원, 현장·가격 판단은 보류. 입찰 전 호실별 점유와 임대차, 수선비 및 인근 실거래를 확인해 총취득원가를 다시 계산해야 하는 사건입니다.