대구지방법원 2025타경7989. 경산시 자인면 교촌리 381-12 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 1,818.3㎡ 공장용지이고, 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,403,554,870원에서 1회 유찰된 982,488,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2016년 설정된 대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 중소벤처기업진흥공단 가압류, 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 국세 압류 3건이 이어졌고 제공된 권리판정상 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7989 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 자인면 교촌리 381-12 · 경상북도 경산시 자인면 자인공단2로4길 50 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 |
| 토지면적 | 1,818.3㎡ |
| 소유자 | 박슬기 지분 7분의 2 · 박현규 지분 7분의 2 · 이명숙 지분 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,403,554,870원 / 982,488,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,610,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.04.20. 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권 450,000,000원입니다. 이후 2025.04.11. 중소벤처기업진흥공단 가압류 156,898,496원, 2025.04.29. 임의경매개시결정, 2025.06.12. 신용보증기금 가압류 722,170,759원, 2025.08.04. 공유자 지분별 국세 압류 3건이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 의해 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 대신 회차별 부족액을 본다
동일 유형의 실거래 비교자료가 없어 이 물건은 최저가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 70%인 982,488,000원이며, 2회 유찰 시 687,741,600원, 3회 유찰 시 481,419,119원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 982,488,000원 | 970,263,120원 | 358,806,135원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 687,741,600원 | 678,464,184원 | 650,605,071원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 481,419,119원 | 474,204,928원 | 854,864,327원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 358,806,135원 → 650,605,071원 → 854,864,327원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 채권 미배당과 매수인 승계금액을 혼동해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 982,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,224,880원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 156,898,496원 | 156,898,496원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 722,170,759원 | 363,364,624원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 982,488,000원 가정 시 채권총액 1,329,069,255원 중 970,263,120원이 배당되고 358,806,135원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 매각범위·현물 확인 — 이 물건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지와 함께 제시외 건물 및 기계기구가 포함된 매각입니다.
- 기계기구 일부 소재불명. 공장기계기구 일부인 기계기구 9번은 소재불명으로 표시되어 있습니다.
- 기계기구 목록 중복. 기계기구 25~72번은 기계기구 1~24번과 중복됩니다.
- 공동담보 이력. 말소기준 근저당은 토지 경상북도 경산시 자인면 교촌리 381-12 및 공장·광업재단 저당 목록과 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 공장용지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업나지이며 토지면적은 1,818.3㎡입니다.
⑤ 토지·입지 규제 메모
| 용도지역 | 일반공업지역 |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업나지 |
| 면적 | 1,818.3㎡ |
| 지형 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 중로한면 |
| 공시지가 | 260,600원/㎡ |
- 일반산업단지. 일반산업단지에 포함됩니다.
- 산업시설구역. 산업시설구역에 포함됩니다.
- 공공시설구역. 공공시설구역에 접합니다.
- 가축사육제한구역. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 비행안전. 비행안전제3구역(전술)에 저촉됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현황 대조. 9번 소재불명 및 25~72번 중복 여부를 현장에서 목록과 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황·점유·사용상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 신용보증기금으로의 일부이전·이전 등기와 현재 권리귀속을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 공유자 3인 지분에 대한 압류가 당해세인지, 배당순위와 배당액에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물·기계기구별 실질가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리만 보면 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 가압류·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물·기계기구까지 일괄매각되는 산업용 물건입니다. 기계기구 일부 소재불명과 목록 중복, 세금 압류, 근저당권 이전등기까지 확인할 요소가 많습니다.
따라서 현재 최저가 982,488,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 매력적이라고 결론내리기보다, 현존 자산의 실제 가치와 사용 가능성부터 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮지만 실물 검증 난도는 높은 물건 — 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 무엇을 실제로 넘겨받는지 확인하는 것입니다.
