대구지방법원 2025타경8075. 경산시 남산면 송내리 45·46의 토지와 건물, 기계기구 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지의 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이고 면적은 1,328㎡입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 공장기계기구목록 중 일부는 소재불명 또는 중복이라고 적혀 있습니다. 목록2 지상 일부의 이동·철거가 용이해 보이는 목조구조물 1동은 매각에서 제외됩니다.
등기부만 보면 기준은 명확합니다. 현재 효력이 있는 말소기준권리는 2017.05.19 중소기업은행 근저당권 800,000,000원이고, 뒤에 설정된 중소기업은행 120,000,000원 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 2014.03.17 전입한 이종하입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정해서 말할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8075 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 남산면 송내리 45, 46 · 경상북도 경산시 남산면 송내공단길 74 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 1,328㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사나영실크 |
| 감정가 / 최저가 | 1,073,469,320원 / 526,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 먼저
말소기준은 2017.05.19 중소기업은행 근저당권입니다. 2020년 추가 근저당, 2023년 이후 압류, 2025년 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 반면 이종하의 전입일은 2014.03.17로 기준권리보다 빠릅니다.
② 임차·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종하 | 2014.03.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 이종하 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 약 3년 앞서 있으나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 자료는 이 점유관계의 보증금과 임대차 내용입니다.
③ 배당구조 — 526,000,000원으로는 선순위 근저당도 전액 충족되지 않는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,660,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 800,000,000원 | 518,340,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 진순효 | 12,097,127원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 김도옥 | 19,961,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 526,000,000원 가정. 채권 합계 952,058,605원 중 518,340,000원이 배당되고 433,718,605원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 가능성도 이 숫자만으로 해소되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산출상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 526,000,000원 | 518,340,000원 | 433,718,605원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 368,200,000원 | 362,245,200원 | 589,813,405원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 257,739,999원 | 253,331,639원 | 698,726,966원 | 0원 |
⑤ 부동산·매각조건 메모
- 토지. 공장용지 1,328㎡, 계획관리지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 토지이용. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 계획관리지역·성장관리계획구역 포함입니다.
- 기계기구. 일괄매각 대상에 기계기구가 포함되지만 일부는 소재불명, 일부는 중복으로 기재돼 있습니다.
- 제외물건. 목록2 지상 일부의 이동·철거가 용이해 보이는 목조구조물 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 공매. 2025.08.01 한국자산관리공사 공매공고와 관련된 부기등기가 존재하므로 공매 진행상황과 경매 절차의 교차 확인이 필요합니다.
- 재매각. 재매각 사건이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이종하의 임대차 원본 확인. 2014.03.17 전입이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 산출상 인수 0원에 의존 금지. 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 위험은 이 계산에 포함돼 있지 않습니다.
- 기계기구 실사. 일부 소재불명·중복 기재가 있으므로 감정평가서와 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 경매와 별도로 현재 진행상태를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 이번 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물·기계기구의 실제 가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
감정가 1,073,469,320원에서 최저가 526,000,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2014.03.17 전입한 이종하의 보증금이 얼마인지, 그리고 그 임대차가 실제로 매수인에게 어떤 부담을 남기는지를 먼저 확인해야 합니다. 여기에 공장기계기구 일부 소재불명·중복, 공매공고 부기등기, 재매각이라는 추가 확인사항도 있습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유관계는 아직 숫자가 닫히지 않았습니다. 이 보증금이 확인되기 전에는 526,000,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
