대구지방법원 2025타경8087. 대구 북구 태전동 ‘황금빌’ 115동 4층 301호, 전유부분 74.17㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김용순이고, 등기상 말소기준권리는 2024.06.17. 정성화의 채권최고액 91,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권에 기초해 2025.05.13. 임의경매가 개시됐고, 이후 2025.06.19. 현대캐피탈이 22,995,698원 가압류를 했습니다. 말소기준 이후 권리이므로 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
과거에는 기술신용보증기금 가처분·가압류와 대구은행 근저당권, 이전 임의경매개시결정도 있었지만 모두 현재 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현 시점 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 문제는 가격의 적정성을 확인할 실거래 자료가 없다는 점입니다. 감정가 137,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 67,130,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8087 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 508-15 황금빌 115동 4층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전유부분 74.17㎡ · 방3·주방·거실·화장실 · 5층 중 4층 · 남향 |
| 소유자 | 김용순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정성화 / 74,449,315원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.17. 근저당권 · 정성화 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
현재 확인된 임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘시세 확인 부재’가 핵심
현재 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 단지 규모는 8세대이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 감정가 대비 51% 낮아졌다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,608,340원 |
| 1. 근저당 · 정성화 | 91,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 22,995,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 113,995,698원 중 65,521,660원이 배당되고, 미배당액은 48,474,038원입니다. 신청채권자 청구액 74,449,315원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 67,130,000원 | 65,521,660원 | 48,474,038원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 46,991,000원 | 45,745,162원 | 68,250,536원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,893,699원 | 31,901,612원 | 82,094,086원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 ‘태전삼거리’ 남측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대와 후면의 단독주택·다세대주택·아파트 등 일반주택지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 지상철 3호선 ‘태전역’이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층 301호이며 사용승인일은 2005.07.12.입니다. 방3·주방·거실·화장실 등으로 이용 중이고 도시가스보일러 개별난방입니다.
- 도로·토지. 동측 약 6~7미터 포장도로에 접하고, 대지권 대상 토지는 평탄한 자루형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 801,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모가 8세대로 작고 확인 가능한 실거래가가 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이 사건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 별도 확인. 감정가 137,000,000원 대비 최저가 67,130,000원만 보고 저가매수로 판단하지 마세요. 주변 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 수준을 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현재 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 실제 점유자를 재확인하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 48,474,038원은 채권자의 회수 부족액입니다. 매수인 인수액 0원과 혼동하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대의 환금성. 총 8세대 규모이므로 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다. 향후 재매각 가능성과 임대수요를 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2024.06.17. 정성화 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 현대캐피탈 가압류는 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 137,000,000원에서 2회 유찰돼 67,130,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 부여하기는 어렵습니다. 총 8세대 다세대이고 확인 가능한 실거래가가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 없기 때문입니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 가격판단은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 주변 시세와 점유상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
