대구지방법원 2025타경8174. 신암주택 탑팰리스 1층 201호로, 전유부분 192.06㎡의 구분소유 부동산입니다. 감정평가상 제2종근린생활시설인 사무소이며 현재는 카페 및 교육장으로 이용되고 있습니다. 소유자 조순분은 2016년 9월 8일 매매를 원인으로 2016년 10월 18일 574,022,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가격은 175,616,000원으로 감정가 512,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 재매각이고, 매수신청보증금도 통상의 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 따라서 입찰보증금은 35,123,200원이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8174 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 287-4 신암주택 탑팰리스 1층 201호 · 대구광역시 동구 아양로 154 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 구분상가 · 제2종근린생활시설(공부상 사무소) · 현황 카페 및 교육장 |
| 전유부분 | 192.06㎡ · 철근콘크리트조 10층 건물 중 공부상 1층 201호 |
| 실제 위치 | 공부상 1층 201호이나 실제 도로변 기준 2층 부분 |
| 소유자 | 조순분 · 2016.10.18. 소유권 취득 · 거래가액 574,022,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 175,616,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 415,050,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 35,123,200원 |
| 특이사항 | 재매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.10.18. 대구은행 근저당권 600,000,000원입니다. 2018년 영남건설노동조합의 20,000,000원 가압류와 이를 본압류로 이행한 2019년 강제경매는 각각 이후 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025년 임의경매개시결정과 2025년 동구 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 조사된 2명 모두 대항력 없음
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디케이대경 조연 | 1층 201호 | 2023.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제현진 | 1층 201호 | 2019.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.10.18. 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상입니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니지만, 실제 점유관계와 배당·명도 조건은 입찰 직전 최신 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 ‘같은 면적’ 비교가 아니다
신암주택탑팰리스의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026년 2월 전유 83.35㎡, 8층, 228,000,000원이며 2023년 4월 같은 83.35㎡, 4층 거래는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 83.35㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2023.04 | 83.35㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.35㎡ | 2건 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.35㎡ | 1건 | 228,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 228,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 가격 추세는 -11.6%로 하락했습니다. 현재 최저가 175,616,000원은 이 최근 참고가격의 77.0%입니다.
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 25.0%로 집계돼 있습니다. 이번 물건 역시 현재 3회 유찰된 상태입니다. 거래 표본이 적고 본건과 같은 면적의 직접 비교 거래가 없어, 가격 판단은 감정가 할인율보다 본건 자체의 임대수익·상가 이용가치와 현장 수요를 중심으로 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,258,624원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 172,357,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 배당 예상액은 172,357,376원이고 미배당액은 427,642,624원입니다. 이 미배당액은 말소기준 근저당의 부족분으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 한 차례 더 유찰되면 매각가 시나리오는 122,931,199원, 근저당 배당 120,410,162원, 미배당 479,589,838원입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 매각가 86,051,839원, 근저당 배당 84,102,906원, 미배당 515,897,094원입니다. 어느 시나리오에서도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암4동행정복지센터 북동측 인근 간선도로변에 위치하며, 주변은 도로변 상가지대와 주상용·단독·다가구·아파트 등 주택지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남동측 인근에 동구청역이 있어 일반 교통여건은 대체로 양호합니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물이며 사용승인일은 2016.08.31.입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설인 사무소이나 현재 카페 및 교육장으로 사용 중입니다.
- 층 위치. 공부상 1층 201호지만 실제 도로변을 기준으로는 2층 부분에 위치합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 2,425,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 단지 거래는 2건이고 본건과 면적이 일치하는 실거래가 없어 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저가의 20%인 35,123,200원입니다.
- 임차관계 재확인. 조사된 두 점유자는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 내부시설. 카페 및 교육장 인테리어가 세입자에 의해 설치된 것으로 조사됐으므로 시설 소유권과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 층 위치. 공부상 1층이지만 도로변 기준으로는 2층이므로 현장에서 접근성·노출도를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 2025.11.10. 동구 압류가 있으며 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 세금 우선순위에 따라 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 83.35㎡ 실거래를 192.06㎡ 본건의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 면적 상가의 임대료와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장 검증이 먼저
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2016년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 2명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 최저가가 175,616,000원까지 내려와 감정가의 34.3%가 됐지만, 이미 3회 유찰된 재매각 물건입니다.
최근 참고 거래 228,000,000원보다 최저가가 낮다는 사실도 그대로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 그 거래는 83.35㎡이고 본건은 192.06㎡로 면적이 전혀 다르며, 최근 거래 흐름도 -11.6%입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 보수적 검증”입니다. 특히 상가의 실제 임대수익, 현재 점유관계, 세입자 인테리어의 소유관계, 도로변 기준 실제 2층이라는 물리적 위치를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
