대구지방법원 2025타경8174. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가상 대상 호실은 공부상 제2종근린생활시설인 ‘사무소’, 현황은 카페 및 교육장으로 이용 중인 구분상가입니다. 전유면적은 192.06㎡이고, 공부상 10층 건물 중 1층 201호이나 실제 도로변 기준으로는 2층 부분에 위치합니다.
소유자 조순분은 2016.10.18 공유자 지분 전부를 거래가액 574,022,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 주식회사 아이엠뱅크가 청구액 415,050,984원으로 임의경매를 진행한 구조입니다. 권리의 기준점은 명확하지만, 가격과 상가 환금성은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 287-4 신암주택 탑팰리스 1층 201호 · 도로명 대구광역시 동구 아양로 154 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 구분상가 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 카페 및 교육장 |
| 전유 / 구조 | 전유 192.06㎡ · 철근콘크리트조 10층 중 공부상 1층 201호 · 실제 도로변 기준 2층 |
| 소유자 | 조순분 (2016.10.18 거래가액 574,022,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 175,616,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사대구은행) / 415,050,984원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2016.10.18 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 2018년 영남건설노동조합 가압류와 2019년 강제경매개시결정은 각각 2022.05.25와 2020.07.24 말소됐습니다. 현재 임의경매개시결정과 2025.11.10 동구 압류는 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디케이대경 조연 | 1층 201호 | 2023.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 제현진 | 1층 201호 | 2019.12.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 점유자로 조사된 임차인은 2명입니다. 두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2016.10.18보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 분석상 매수인이 보증금을 승계하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 77.0%라는 숫자만 믿으면 안 된다
신암주택탑팰리스에서 확인된 실거래는 2건이며, 모두 전유면적 83.35㎡입니다. 대상 호실은 전유면적 192.06㎡이고 현황도 카페 및 교육장으로 이용되는 구분상가여서, 절대 거래금액을 그대로 대입하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전유면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 83.35㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2023.04 | 83.35㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.35㎡ | 2건 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.35㎡ | 1건 | 228,000,000원 |
현재 최저가 175,616,000원은 최근 12개월 평균 228,000,000원의 77.0%, 전체 평균 243,000,000원의 72.3%입니다. 표면상 할인폭은 크지만 비교거래와 대상의 전유면적이 일치하지 않습니다. 더구나 최신 거래는 이전 거래보다 낮아 최근 가격 추세가 -11.6%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 동일 용도·유사 면적의 구분상가 거래나 임대수익 자료가 추가로 필요합니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 175,616,000원 | 172,357,376원 | 447,642,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 122,931,199원 | 120,410,162원 | 499,589,838원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 86,051,839원 | 84,102,906원 | 535,897,094원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하지는 않습니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가하는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 175,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,258,624원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사대구은행 | 600,000,000원 | 172,357,376원 |
| 압류 · 동구(대구광역시) | 미상 | 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 175,616,000원에서 집행비용 3,258,624원을 제외한 172,357,376원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 동구 압류액과 당해세, 임차인의 최우선변제 여부는 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암4동행정복지센터 북동측 인근 간선도로변에 위치하며, 주변은 도로변 상가지대와 후면의 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남동측 인근에 동구청역이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 대체로 양호합니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 부정형이고 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 비행안전제5구역과 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,425,000원/㎡입니다.
- 건물. 2016.08.31 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수·화재설비가 갖춰져 있고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 2건에 불과하고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타나 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 점유자 2명의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 실제 계약 당사자를 매각물건명세서 및 임대차계약서로 확인하세요.
- 영업시설 소유권. 카페 및 교육장 인테리어가 세입자에 의해 설치된 것으로 조사됐습니다. 시설 철거·원상회복·양도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 이용. 공부상 사무소이나 현황 카페 및 교육장입니다. 실제 이용과 건축물대장·영업 인허가의 적합성을 확인하세요.
- 층 표시 확인. 공부상 1층 201호이나 도로변 기준 실제 2층 부분입니다. 출입동선과 가시성, 상가 접근성을 직접 점검하세요.
- 동일 조건 시세 확보. 83.35㎡ 실거래를 192.06㎡ 대상에 직접 적용하지 말고, 동일 용도·유사 면적 구분상가의 거래가와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 조세·관리비 확인. 동구 압류액과 당해세, 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 현재 임대 중인 영업장입니다. 인도명령과 영업시설 정리, 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격 판단은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.10.18 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 두 점유자도 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 입찰을 막는 선순위 부담은 없습니다.
그러나 감정가 512,000,000원이 3회 유찰돼 175,616,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 최근 실거래 228,000,000원과 전체 평균 243,000,000원은 모두 대상보다 훨씬 작은 83.35㎡ 거래이고, 최근 추세도 -11.6%입니다. 현황이 카페 및 교육장인 192.06㎡ 구분상가의 수익성과 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 권리는 합격, 비교시세와 환금성은 보수적으로 재검토가 이 물건의 결론입니다.