확약이 유효하면 인수 0원*, 실질취득 8,575만원 — 다만 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다

의정부지방법원 2025타경63189. 고양시 일산동구 사리현동 ‘채움채2단지’ 302동 3층 303호입니다. 사건상 용도는 창고로 표기됐지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 전용 50.21㎡의 공동주택(다세대주택)으로 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니 구조입니다. 권리분석의 핵심은 최저가 8,575만원이 아니라, 보증금 2억3,900만원의 선순위 임차권을 낙찰자가 떠안느냐입니다.

최지혜의 전입일은 2022.06.10, 확정일자는 2022.05.30이며 임차권등기는 2023.06.27에 설정됐습니다. 말소기준권리인 2023.07.06 케이비국민카드 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖고, 현재 최저가 배당에서는 보증금 중 155,193,500원이 남습니다. 확약이 없다면 낮은 최저가가 그대로 매수인의 싼 취득가가 되는 구조가 아닙니다.

그러나 신청채권자 한국주택금융공사는 최지혜의 임대차보증금 반환채권을 대위변제한 자로서, 2026.03.13 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약의 유효성과 말소 이행이 확인되면 최지혜 임차권으로 인한 매수인 부담은 실질 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

2018년에 설정됐던 늘푸른엔피엘대부의 가압류와 다수의 공동담보 근저당권은 2019년에 말소됐고, 2019년 우리은행 근저당권도 2022.06.09 해지로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석의 실질적인 선순위 권리는 2023.06.27 등기된 최지혜의 주택임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대위변제자는 별도

한국주택금융공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 최지혜의 임대차보증금 반환채권을 대위변제해 승계한 신청채권자입니다. 따라서 보증금 239,000,000원을 최지혜와 한국주택금융공사 몫으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 최지혜 1명입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다

채움채2단지 301동·302동·303동은 총 27세대이며, 전용 50.21㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2022년 6월의 2건입니다. 거래가는 각각 239,000,000원과 245,000,000원, 평균은 242,000,000원입니다.

확약 유효 시 실질취득 85,750,000원은 실거래 평균 242,000,000원의 35.4%입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 두 거래가 모두 2022.06에 집중돼 있어 현재 가격을 직접 보여주는 최신 표본으로 보기 어렵습니다. 감정가 175,000,000원보다 과거 실거래가 높았다는 사실만으로 현재도 같은 가격에 매도할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)

현재 회차에서 임차보증금 룰상 부족분은 155,193,500원입니다. 그러나 확약이 유효하면 이 부족분에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 인수형 구조입니다. 반대로 확약이 유효하면 각 회차의 실질취득은 매각가와 같아집니다. 이 물건은 입찰가격보다 확약의 법적 효력과 말소 이행 확인이 먼저입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 벽제초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 4층 건물로, 외장석 마감과 하이샤시 창호, 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남측 약 6미터, 북측 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 이를 통해 인근 지역으로 연결됩니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 27세대의 소규모 단지이고 확인되는 동일 면적 실거래는 2건에 그쳐 매도 시 가격 발견과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.13자 확약서의 대항력 포기, 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 문구와 제출 주체를 법원 기록에서 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각대금 완납 후 말소에 필요한 서류, 신청 주체와 예상 절차를 확인하고 잔금 일정에 반영하세요.
• 현장 점유 확인. 확약 대상인 최지혜 외의 점유자나 별도 임대차가 있는지 전입세대확인서와 현장 방문으로 재확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 창고 표기와 감정평가상 다세대주택 이용상태가 금융기관 대출·담보평가·향후 매도에 미치는 영향을 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 비교 거래가 2022.06 두 건뿐이므로 인근 중개업소 매물, 실제 매수 문의와 동일·유사 면적 거래를 별도로 조사하세요.
• 내부 상태·수리비. 내부구조는 방3·욕실2로 확인되지만 현재 마감 상태와 수리비는 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 도시가스·전기·수도 정산 여부를 관리 주체에 확인하세요.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 실제 취득과 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 기록을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 확약의 완성도가 먼저다

이 사건을 최저가 8,575만원짜리 다세대주택으로만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 선순위 임차보증금은 239,000,000원이고 현재 회차의 룰상 미배당액은 155,193,500원입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

다만 한국주택금융공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했으므로, 그 문서가 유효하고 약속대로 말소된다면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 85,750,000원입니다. 권리상 큰 반전이 생기는 지점입니다.

그렇다고 곧바로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 5회 유찰, 단지 낙찰률 0%, 27세대 규모, 2022년 거래 2건뿐인 시세 자료, 사건상 창고 표기와 실제 다세대주택 이용의 차이가 겹칩니다. 결론은 “확약은 긍정적, 환금성과 현재 시세는 보수적”입니다. 입찰 전 확약 원본과 말소 절차, 현장 점유 및 대출 가능성을 모두 확인할 수 있을 때만 최저가의 의미가 살아납니다.