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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

D 매력지수28 유찰 7회

부동산강제경매

2025타경63225 · 고양지원 · 다세대
철근콘크리트구조 73.86㎡
낙찰가 유찰 7회 후 낙찰
157,624,000원 1억 5,762만 감정가 244,000,000원
감정가의 64% 2026-08-05 낙찰
최저매각가 119,560,000원 최저가 대비 +31%
낙찰일
08-05 낙찰 완료
고양지원 7회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,195만원
최저가의 10% · 11,956,000원
감정가 대비
▼ 35.4% 싸게 매수
감정가 2.44억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
7 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 51% 할인 유찰 7회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.2억이 현재 낙찰가를 초과하는 인수형으로 실질취득은 약 2.23억 수준입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 7회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

6회 유찰보다 더 중요한 것은 ‘보증금 인수’ — 파주 삼성타운 202호

의정부지방법원 2025타경63225 · 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 제에이동 2층202호
감정가 244,000,000원 · 최저매각가 170,800,000원 · 매각기일 2026.07.01 · 강제경매(주택도시보증공사)
28점
매력지수 D등급 · 6회 유찰에도 대항력 임차보증금 인수로 실질취득이 약 2.23억에 달하는 위험형
임차보증금 2.2억 중 52,391,200원이 매수인에게 인수될 수 있고, 실질취득이 감정가에 근접해 가격 메리트가 제한됩니다. 추가 미상 임차인 가능성도 있어 보수적 판단이 필요합니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 겉으로는 6회 유찰로 최저가가 1.708억까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 권도영의 보증금 2.2억 중 배당받지 못하는 52,391,200원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 약 223,191,200원으로 봐야 하며, 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
감정가
244,000,000원
6회 유찰
최저가
170,800,000원
감정가 70%
실질취득
223,191,200원
낙찰가+인수액
인수 위험
52,391,200원
임차보증금 부족분

의정부지방법원 2025타경63225. 경기도 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 제에이동 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심 권리는 임차권등기된 대항력 임차인입니다. 임차인 권도영은 2020년 8월 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 받아 우선변제권을 갖췄습니다. 이후 2024년 임차권등기가 접수되었으며, 경매에서는 해당 임차인의 보증금 회수가 핵심 변수입니다.

말소기준권리는 2021년 3월 15일 갑구 압류(국)입니다. 2018년 설정된 광진자양새마을금고 근저당권은 그 이전 권리로 존재하며, 임차인의 대항력 판단은 근저당 설정일이 아니라 임차인의 전입·점유 시점과 말소기준권리와의 관계를 기준으로 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호의정부지방법원 2025타경63225 (강제경매)
소재지경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 제에이동 2층202호
물건종류 / 이용상태다세대주택 · 주거용 이용 중
소유자박연숙
감정가 / 최저가244,000,000원 / 170,800,000원 (6회 유찰)
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 220,000,000원
매각기일2026.07.01

① 권리 흐름 — 핵심은 임차보증금 인수

임차인 권도영은 전입일 2020.08.28, 확정일자 2020.08.07, 보증금 220,000,000원입니다. 2021.03.15 압류를 기준으로 판단하면 임차인은 그 이전에 대항요건을 갖춘 상태입니다. 배당에서 전액 회수되지 못한 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
권도영 220,000,000원 有 有 52,391,200원 가능
기사항전 미상 판정 불가 확인 필요 추가 확인
⚠️ 실질취득 계산 현재 최저가 170,800,000원에서 임차인 배당 부족분 52,391,200원을 더하면 실질취득 약 223,191,200원입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총 부담은 단순히 감소하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,191,200원
임차인 권도영 보증금220,000,000원167,608,800원
근저당권 광진자양새마을금고1,184,300,000원0원
경매개시결정 주택도시보증공사220,000,000원0원
매수인 인수 예상-52,391,200원
매각대금 배분
회차별 미배당 인수액
유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 대항력 임차보증금 부족분은 증가합니다.
⛔ 가격 판단 최저가 1.708억만 보면 감정가 대비 저렴해 보입니다. 그러나 실제 부담은 약 2.232억입니다. 이는 감정가 2.44억과 큰 차이가 없으며, 추가 미상 임차인 확인 필요성까지 있어 단순 할인 매수로 보기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 파주대원초등학교 북서측 인근으로 유사 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역입니다.
  • 물건 상태. 공부상 삼성타운 제에이동이나 외관 표시상 105동으로 표기되어 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 인수금액 확인. 반드시 낙찰가가 아니라 낙찰가+임차보증금 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
  • 임차인 권리 확인. 권도영의 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 확인하세요.
  • 미상 점유자 확인. 보증금·전입일 미상 점유 관련 추가 확인이 필요합니다.
  • 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 6회 ≠ 저가 매수”

이 물건은 권리관계가 복잡해서가 아니라 대항력 임차보증금 때문에 어려운 사건입니다. 현재 최저가는 1.708억이지만, 임차인 보증금 부족분 5,239만원을 고려하면 실질취득가는 약 2.232억입니다. 유찰 횟수만 보고 접근하면 가격 판단이 틀어질 수 있습니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 후 총투입금입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·최우선변제 등 실제 배당 과정에서 변동될 수 있는 사항은 원본 확인이 필요합니다. 입찰 전 등기부 및 관련 서류를 직접 확인하시기 바랍니다.

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경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 2층202호

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