한 줄 평 겉으로는 6회 유찰로 최저가가 1.708억까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 권도영의 보증금 2.2억 중 배당받지 못하는 52,391,200원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득가는 약 223,191,200원으로 봐야 하며, 최저가만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
감정가
244,000,000원
6회 유찰
최저가
170,800,000원
감정가 70%
실질취득
223,191,200원
낙찰가+인수액
인수 위험
52,391,200원
임차보증금 부족분
의정부지방법원 2025타경63225. 경기도 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 제에이동 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심 권리는 임차권등기된 대항력 임차인입니다. 임차인 권도영은 2020년 8월 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 받아 우선변제권을 갖췄습니다. 이후 2024년 임차권등기가 접수되었으며, 경매에서는 해당 임차인의 보증금 회수가 핵심 변수입니다.
말소기준권리는 2021년 3월 15일 갑구 압류(국)입니다. 2018년 설정된 광진자양새마을금고 근저당권은 그 이전 권리로 존재하며, 임차인의 대항력 판단은 근저당 설정일이 아니라 임차인의 전입·점유 시점과 말소기준권리와의 관계를 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 제에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 주거용 이용 중 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차보증금 인수
임차인 권도영은 전입일 2020.08.28, 확정일자 2020.08.07, 보증금 220,000,000원입니다. 2021.03.15 압류를 기준으로 판단하면 임차인은 그 이전에 대항요건을 갖춘 상태입니다. 배당에서 전액 회수되지 못한 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권도영 | 220,000,000원 | 有 | 有 | 52,391,200원 가능 |
| 기사항전 | 미상 | 판정 불가 | 확인 필요 | 추가 확인 |
⚠️ 실질취득 계산 현재 최저가 170,800,000원에서 임차인 배당 부족분 52,391,200원을 더하면 실질취득 약 223,191,200원입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총 부담은 단순히 감소하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 임차인 권도영 보증금 | 220,000,000원 | 167,608,800원 |
| 근저당권 광진자양새마을금고 | 1,184,300,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 52,391,200원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 인수액
유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 대항력 임차보증금 부족분은 증가합니다.
⛔ 가격 판단 최저가 1.708억만 보면 감정가 대비 저렴해 보입니다. 그러나 실제 부담은 약 2.232억입니다. 이는 감정가 2.44억과 큰 차이가 없으며, 추가 미상 임차인 확인 필요성까지 있어 단순 할인 매수로 보기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 파주대원초등학교 북서측 인근으로 유사 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역입니다.
- 물건 상태. 공부상 삼성타운 제에이동이나 외관 표시상 105동으로 표기되어 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 반드시 낙찰가가 아니라 낙찰가+임차보증금 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 권도영의 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. 보증금·전입일 미상 점유 관련 추가 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 6회 ≠ 저가 매수”
이 물건은 권리관계가 복잡해서가 아니라 대항력 임차보증금 때문에 어려운 사건입니다. 현재 최저가는 1.708억이지만, 임차인 보증금 부족분 5,239만원을 고려하면 실질취득가는 약 2.232억입니다. 유찰 횟수만 보고 접근하면 가격 판단이 틀어질 수 있습니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 후 총투입금입니다.