의정부지방법원 2025타경63226. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 34.3%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 신용빈은 전입 2020.10.12, 확정일자 2020.09.23, 점유개시 2020.10.19로 말소기준인 2021.03.15 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자입니다. 보증금은 222,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
통상 구조대로만 계산하면 현재 최저가 83,006,000원에서 집행비용 1,894,108원을 먼저 빼고 신용빈에게 81,111,892원이 배당되어, 나머지 140,888,108원이 매수인 인수로 이어집니다. 그러면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총 취득부담은 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 내용의 2026.04.24.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 신용빈에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 이 확약의 효력은 신용빈에게만 한정되므로, 확약 밖의 미상 점유 위험까지 함께 사라졌다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 83,006,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황 표시 | 공부상 ‘에이동’, 공동출입구에는 ‘105동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 원래는 2.22억 대항력 인수형
말소기준은 2021.03.15. 국 압류입니다. 신용빈의 전입일 2020.10.12와 점유개시일 2020.10.19가 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.09.23과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2024.11.01.에는 보증금 222,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
2018.05.30. 광진자양새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,184,300,000원이지만 2020.10.19. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 국세·지방세 관련 압류와 2025.05.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 별도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 확약은 신용빈에게만 적용
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신용빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.12 | 2020.09.23 | 222,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,894,108원 |
| 1. 임차인 신용빈 보증금(우선변제) | 222,000,000원 | 81,111,892원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신용빈 보증금의 룰상 미배당액은 140,888,108원입니다. 다만 2026.04.24.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 신용빈에 관한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 83,006,000원 | 34.3% | 140,888,108원 | 신용빈 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 | 66,404,800원 | 27.44% | 157,190,486원 | 신용빈 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 | 53,123,840원 | 21.95% | 170,232,389원 | 신용빈 실질 0원* |
확약이 없다면 이 사건은 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 신용빈 미배당액이 커지기 때문에 실질취득비용이 단순히 최저가만큼 내려가지 않는 구조입니다. 현재 회차에서도 83,006,000원 + 140,888,108원의 인수형이 될 수 있었으나, 신용빈 확약이 그 부분을 실질적으로 제거합니다. 따라서 현재 신용빈 관련 실질취득은 83,006,000원*으로 계산합니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 주위환경. 대원1리마을회관 남측 인근으로 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역에 해당합니다.
- 표시 확인. 공부에는 ‘에이동’으로 기재되어 있으나 공동출입구에는 ‘105동’으로 표시되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 우선변제권 주장, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 신용빈 외 별도 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력 가능 여부를 현황조사와 명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당 최선순위에서 차감될 수 있어 신용빈 우선변제액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 동 표시 대조. 공부상 에이동과 현황상 105동 표시가 다르므로 입찰 물건과 현장 호수를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 34.3%라고 해서 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 권리 위험과 별개로 실제 시장가치를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 빠졌지만, 완전한 무위험 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 신용빈의 보증금 222,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 원래라면 현재 회차에서 미배당 140,888,108원을 매수인이 승계하는 대항력 인수형입니다. 낙찰가만 보면 83,006,000원이지만, 확약이 없었다면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 사건입니다.
다만 2026.04.24.자 확약으로 신용빈이 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의해, 신용빈에 관한 실질 인수는 0원*으로 바뀌었습니다. 이 점만 보면 권리 부담은 크게 줄었습니다. 그러나 확약 대상이 아닌 대항력 가능·미상의 별도 점유 정보, 국세·지방세 압류 4건, 그리고 7회 유찰된 다세대주택이라는 요소가 동시에 남아 있습니다.
주된 임차보증금 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 점유를 확인하기 전에는 권리가 완전히 닫힌 사건으로 볼 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 확약서의 효력 범위와 미상 점유의 실체 확인이 먼저인 물건입니다.
