의정부지방법원 2025타경63226. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 여부입니다. 임차인 신용빈은 2020.09.23. 확정일자를 받고, 2020.10.12. 주민등록을 마친 뒤 2020.10.19. 점유를 개시했습니다. 말소기준으로 선언된 2021.03.15. 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
현재 최저가 118,580,000원에서 집행비용 2,460,120원을 뺀 116,119,880원이 임차보증금에 배당되고, 배당계산상 105,880,120원이 남습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 222,000,000원 부근에 고정되는 유형입니다. 그러나 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약을 신용빈·주택도시보증공사 채권에 적용하면 주된 인수액은 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 동 표시 | 공부상 에이동 · 공동출입구 현황 105동 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.10.22. 소유권이전 등기, 원인 2018.04.19. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (6회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약으로 정리
등기에는 2018.05.30. 광진자양새마을금고의 채권최고액 1,184,300,000원 근저당권이 있으나, 2020.10.19. 일부포기를 원인으로 한 말소기재가 이어집니다. 선언된 말소기준은 2021.03.15. 남인천세무서장 압류입니다. 그 뒤의 안산세무서장, 동안산세무서장, 파주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 / 사용 | 전입·점유 / 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 신용빈 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2020.10.12 점유 2020.10.19 확정 2020.09.23 배당요구 2024.11.01 | 222,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 | 실질 0원* 룰상 미배당 105,880,120원 |
| 기사항전 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 없음 | 확약 적용 밖 금액·순위 확인 필요 |
보증금과 권리관계가 확인되는 실제 임차인은 신용빈 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 신용빈의 보증금 채권을 양도받은 승계 주체이므로, 신용빈 보증금 222,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 222,000,000원을 서로 다른 두 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%보다 실질취득 구조를 먼저 본다
현재 최저가는 감정가의 49%인 118,580,000원입니다. 그러나 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 신용빈 보증금의 미배당액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이 보증금 222,000,000원 부근에서 줄지 않는 구조였습니다. 이 사건은 확약으로 그 주된 인수구조가 해소돼 실질취득액이 낙찰가를 따라 내려갑니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 49% | 118,580,000원 | 105,880,120원 | 0원* | 118,580,000원* |
| 7회 유찰 시 39% | 94,864,000원 | 129,243,552원 | 0원* | 94,864,000원* |
| 8회 유찰 시 31% | 75,891,200원 | 147,874,842원 | 0원* | 75,891,200원* |
* 신용빈·주택도시보증공사의 2026.04.24. 확약만 반영한 금액입니다. 확약 밖의 미상 점유관계와 미납 관리비·당해세 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 신용빈 임차보증금 우선변제 | 222,000,000원 | 116,119,880원 | 105,880,120원 확약 적용 시 인수 0원* |
| 2. 광진자양새마을금고 근저당 | 1,184,300,000원 | 0원 | 2020.10.19. 일부포기 말소기재 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권자·승계 | 222,000,000원 | 0원 | 신용빈 보증금 승계채권 별도 보증금 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세 등 반영 시 변동 가능 |
도넛 차트는 현재 회차의 배당계산을 표시합니다. 신용빈 보증금의 미배당 105,880,120원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 확약 적용 후 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 조리읍 대원리 ‘대원1리마을회관’ 남측 인근으로, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접 필지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 남서측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역입니다.
- 현황 차이. 공부에는 에이동으로 기재돼 있으나 공동출입구에는 105동으로 표시돼 있으므로 현장과 등기상 표시를 함께 대조해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.24. 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 적용 호수, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. ‘기사항전’ 기재의 실제 점유 여부, 성명, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 현황조사서·주민등록·명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 효력. 광진자양새마을금고 근저당의 2020.10.19. 일부포기 말소기재가 해당 402호에 미치는 범위를 공동담보목록과 등기 원본으로 확인하세요.
- 당해세 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서·파주시 압류 중 당해세의 종류, 법정기일과 예상 교부청구액을 확인하세요.
- 동 표시 대조. 등기상 에이동과 현황상 105동이 같은 건물인지 건축물대장, 현관 표시, 집합건축물 배치도와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 삼성타운과 인근 다세대의 최근 거래, 동일 층·면적·도로조건·내부 상태를 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도 계획. 임차권등기 말소 확약과 실제 점유 이전은 별개이므로 현재 점유자와 인도 시기, 인도명령 가능 여부, 이사 협의 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 세금 교부청구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 확약의 범위가 먼저다”
이 물건은 표면상 대항력 있는 보증금 222,000,000원이 최저가 118,580,000원보다 커, 확약이 없다면 낙찰가 하락의 이익이 인수액 증가로 상쇄되는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 미배당 인수액도 105,880,120원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 신용빈 보증금에 관한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
문제는 그다음입니다. 이 확약은 신용빈·주택도시보증공사 채권에만 적용되고, 별도로 기재된 미상 점유관계까지 정리해 주지는 않습니다. 여기에 다세대주택, 6회 유찰, 세금 압류 4건, 등기상 에이동과 현황상 105동의 표시 차이가 겹칩니다. 따라서 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 권리와 가격을 모두 보수적으로 재확인해야 하는 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자수적으로 재확인해야 하는 물건만 보고 접근할 사건은 아닙니다.