부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경63228 · 고양지원 · 다세대
철근콘크리트구조 69.97㎡

낙찰가 유찰 7회 후 낙찰

141,474,000원 1억 4,147만 감정가 219,000,000원

감정가의 64% 2026-08-05 낙찰

최저매각가 107,310,000원 최저가 대비 +31%

낙찰일

08-05 낙찰 완료

고양지원 7회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,073만원

최저가의 10% · 10,731,000원

감정가 대비

▼ 35.4% 싸게 매수

감정가 2.19억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

7 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 7회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차보증금 2.08억이 핵심. 현재 낙찰가보다 큰 인수 가능성이 있어 실질취득은 약 2.08억 수준으로 봐야 합니다.

가격 최저가 1.533억이지만 보증금 미배당 5,764만원 인수 가능 → 실질취득 약 2.08억
자금 입찰보증금은 최저가의 10%인 약 1,533만원. 낙찰 후 추가 인수 위험 확인 필요
리스크 임차권등기 정승임 대항력·우선변제권 있음. 별도 미상 임차인 위험도 존재

한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정승임의 보증금 208,000,000원 중 배당받지 못하는 57,646,200원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득은 약 210,946,200원 수준으로 봐야 합니다.

감정가

219,000,000원

다세대 감정평가

최저가

153,300,000원

6회 유찰 후 70%

실질취득

210,946,200원

낙찰가+인수 57,646,200원

인수 위험

57,646,200원

대항력 임차보증금 미배당

의정부지방법원 2025타경63228. 경기도 파주시 조리읍 삼성타운 에이동 101호 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 2.19억에서 6회 유찰되어 1.533억까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 정승임은 2020년 전입과 확정일자를 갖추고 보증금 2.08억을 신고했습니다. 배당으로 전액 회수되지 않으면 남은 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경63228 (강제경매)
소재지	경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호
물건종류 / 이용상태	다세대주택 · 제1층 제101호 · 주거용
소유자	박연숙
감정가 / 최저가	219,000,000원 / 153,300,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 208,000,000원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처

말소기준권리는 2018년 광진자양새마을금고 근저당입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2024년 설정된 정승임 임차권등기는 말소기준 이후 권리이지만, 임차인의 대항력이 인정되어 배당 부족분이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음

임차인	보증금	권리	위험
정승임	208,000,000원	대항력 有 우선변제권 有	57,646,200원 인수 가능
기사항전	미상	판정 불가	추가 확인 필요

⛔ 핵심 위험 정승임 보증금 208,000,000원은 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 회차 낙찰가 153,300,000원 기준 배당 후 57,646,200원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,946,200원
임차인 정승임 보증금	208,000,000원	150,353,800원
광진자양새마을금고 근저당	1,112,800,000원	0원
주택도시보증공사 가압류	5,224,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 실질취득 부담

낙찰가가 내려가도 미배당 임차보증금 인수가 증가해 총 부담은 감소하지 않습니다.

⚠️ 유찰의 함정 7회 유찰 시 낙찰가는 122,640,000원으로 내려가지만 인수액은 87,876,960원으로 증가합니다. 8회 유찰 시에도 낙찰가와 인수액 합계는 약 210,946,016원으로 사실상 동일합니다. 대항력 임차인 구조에서는 가격 하락이 실질취득 감소로 연결되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 파주시 조리읍 대원리 소재 대원 사거리 남동측 인근. 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호, 사용승인일 2018.05.17입니다.
환금성. 다세대 특성상 아파트 대비 거래층이 제한적이며, 임차보증금 인수 부담이 매수층을 좁힐 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 판단. 최저가 153,300,000원이 아니라 인수 가능한 보증금을 포함한 약 210,946,200원을 기준으로 검토해야 합니다.
임차인 확인. 정승임 외 보증금 미상 점유 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “6회 유찰보다 중요한 것은 인수금액”

이 사건은 유찰 횟수만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 있는 임차보증금 2.08억이 존재하고 현재 회차에서는 5,764만원이 인수될 가능성이 있습니다. 가격이 더 떨어져도 임차인 인수액이 늘어 총 부담은 약 2.1억 수준으로 유지됩니다. 권리 안전형이 아니라 임차보증금 인수형 물건으로 접근해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-19	유찰	2억 1,900만원
2	2025-12-24	유찰	1억 5,330만원
3	2026-02-04	유찰	1억 731만원
4	2026-03-18	유찰	7,511만원
5	2026-04-22	유찰	5,258만원
6	2026-05-27	유찰	2억 1,900만원
7	2026-07-01	유찰	1억 5,330만원
8	2026-08-05	대기	1억 731만원

부동산강제경매

6회 유찰의 착시 — 보증금 인수가 핵심인 파주 삼성타운 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 있음

③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “6회 유찰보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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