한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정승임의 보증금 208,000,000원 중 배당받지 못하는 57,646,200원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득은 약 210,946,200원 수준으로 봐야 합니다.
감정가
219,000,000원
다세대 감정평가
최저가
153,300,000원
6회 유찰 후 70%
실질취득
210,946,200원
낙찰가+인수 57,646,200원
인수 위험
57,646,200원
대항력 임차보증금 미배당
의정부지방법원 2025타경63228. 경기도 파주시 조리읍 삼성타운 에이동 101호 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 2.19억에서 6회 유찰되어 1.533억까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 정승임은 2020년 전입과 확정일자를 갖추고 보증금 2.08억을 신고했습니다. 배당으로 전액 회수되지 않으면 남은 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-13 삼성타운 에이동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 제1층 제101호 · 주거용 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처
말소기준권리는 2018년 광진자양새마을금고 근저당입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2024년 설정된 정승임 임차권등기는 말소기준 이후 권리이지만, 임차인의 대항력이 인정되어 배당 부족분이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 위험 |
|---|---|---|---|
| 정승임 | 208,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 有 | 57,646,200원 인수 가능 |
| 기사항전 | 미상 | 판정 불가 | 추가 확인 필요 |
⛔ 핵심 위험 정승임 보증금 208,000,000원은 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 회차 낙찰가 153,300,000원 기준 배당 후 57,646,200원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 임차인 정승임 보증금 | 208,000,000원 | 150,353,800원 |
| 광진자양새마을금고 근저당 | 1,112,800,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 실질취득 부담
낙찰가가 내려가도 미배당 임차보증금 인수가 증가해 총 부담은 감소하지 않습니다.
⚠️ 유찰의 함정 7회 유찰 시 낙찰가는 122,640,000원으로 내려가지만 인수액은 87,876,960원으로 증가합니다. 8회 유찰 시에도 낙찰가와 인수액 합계는 약 210,946,016원으로 사실상 동일합니다. 대항력 임차인 구조에서는 가격 하락이 실질취득 감소로 연결되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 파주시 조리읍 대원리 소재 대원 사거리 남동측 인근. 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호, 사용승인일 2018.05.17입니다.
- 환금성. 다세대 특성상 아파트 대비 거래층이 제한적이며, 임차보증금 인수 부담이 매수층을 좁힐 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 판단. 최저가 153,300,000원이 아니라 인수 가능한 보증금을 포함한 약 210,946,200원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차인 확인. 정승임 외 보증금 미상 점유 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰보다 중요한 것은 인수금액”
이 사건은 유찰 횟수만 보면 저렴해 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 있는 임차보증금 2.08억이 존재하고 현재 회차에서는 5,764만원이 인수될 가능성이 있습니다. 가격이 더 떨어져도 임차인 인수액이 늘어 총 부담은 약 2.1억 수준으로 유지됩니다. 권리 안전형이 아니라 임차보증금 인수형 물건으로 접근해야 합니다.