의정부지방법원 2025타경63249. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 비동 제2층 제201호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박연숙이고, 2025.06.02. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 이 사건의 선언된 말소기준권리는 2021.03.15. 남인천세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤 2022.06.27., 2023.12.13., 2024.05.27. 추가 압류와 2025.06.02. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 일반적인 “후순위 권리는 모두 소멸하니 끝”인 사건이 아닙니다. 노철순은 2020.07.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2020.07.06.로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 보증금은 194,000,000원으로 현재 최저매각가 107,800,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63249 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2018.06.27. |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 | 194,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 동 표시 | 공부상 ‘비동’ · 공동출입구 통칭 ‘104동’ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
2018.07.10. 설정된 구산동새마을금고 근저당권 806,000,000원은 2020.07.30. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 별도로 선언된 2021.03.15. 국세 압류입니다. 문제는 노철순의 전입·점유가 2020.07.30.로 그보다 빠르다는 점입니다. 임차보증금은 194,000,000원, 확정일자는 2020.07.06.이며 배당요구도 이뤄져 대항력·우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노철순 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020-07-30 | 2020-07-06 | 194,000,000원 | 2024-08-06 | 대항력 우선변제 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 김진훈 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확약 밖 미상 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확약 밖 미상 |
확인 가능한 보증금 임차인은 노철순 1명이며, 김진훈·기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요한 점유 기재입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 107,800,000원으로 7회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 회차입니다. 하지만 동일·인근 물건의 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 7회 유찰이라는 사실 자체가 권리·점유·환금성 또는 가격 적정성에 대한 시장의 보수적 반응을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수액 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 49% | 107,800,000원 | 88,509,200원 | 194,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 39% | 86,240,000원 | 109,712,320원 | 194,000,000원 |
| 9회 유찰 시 · 31% | 68,992,000원 | 126,649,856원 | 194,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 노철순 보증금 · 우선변제 | 194,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 노철순 보증금 부족분은 88,509,200원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액으로 계산되는 금액이지만, 2026.5.21. 확약을 적용하면 노철순 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 소규모공장이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제201호이며 사용승인일은 2018.06.27.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 모든 축종 가축사육제한구역, 전방지역 25km 제한보호구역입니다.
- 표시 차이. 공부서류에는 동명이 ‘비동’으로 기재돼 있으나 공동출입구에는 ‘104동’으로 통칭 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.5.21. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 재확인하세요.
- 미상 점유자 2명 확인. 김진훈·기사항전의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지와 법정기일·배당순위를 확인하세요.
- 동 표시 대조. 공부상 ‘비동’과 현장 ‘104동’ 표시가 동일 목적물을 가리키는지 현장·도면·등기부를 함께 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 7회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 실제 거래·매물·현장 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수위험은 풀렸지만, 끝난 사건은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 보증금 194,000,000원의 대항력 임차인 노철순은 원래라면 현재 회차에서 88,509,200원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.5.21. 확약으로 그 잔존 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 노철순 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
둘째, 그 확약 밖에는 김진훈·기사항전이라는 전입·보증금 미상 점유자 2명이 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건, 7회 유찰, 공부상 ‘비동’과 현장 ‘104동’의 표시 차이까지 겹칩니다. 따라서 감정가 220,000,000원에서 최저가 107,800,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 확약은 긍정적이지만 미상 점유자 확인 전까지는 권리분석을 종료하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
